13.企业能否将其所有的或者租赁的住宅用房作为办公用房？

法条索引

《民法典》第279条

解读与适用

企业作为住宅用房的业主或者使用人，负有维护住宅用房基本用途不变的义务，不得违反法律、法规以及管理规约的规定，将住宅用房改变为经营性用房。但实践中，有些企业，尤其是中小企业，基于降低成本或者方便开展经营活动的目的，想要购买或者租赁住宅用房作为办公用房、经营场所等。根据《民法典》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，首先，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定。如《大气污染防治法》规定，禁止在居民住宅楼内新建、改建、扩建餐饮服务项目。因此，业主或者使用人不能将住宅用房改成饭店。再如业主管理规约禁止将小区内住宅改变为经营性用房的，业主或者使用人也应遵守。其次，在不违反法律、法规以及管理规约的情况下，业主将住宅改变为经营性用房，还应当经有利害关系的业主一致同意。关于“有利害关系的业主”范围，应当根据经营性用房的具体用途、影响范围和影响程度等，具体分析确定。根据相关司法解释的规定，本栋建筑物内的其他业主都属于有利害关系的业主；本栋建筑物之外，同一个小区的其他业主，如果认为自己属于有利害关系的业主，则需要提供证据证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。此外，住宅用房的承租人作为使用人，要将住宅改变为经营性用房的，除满足上诉条件外，要先取得住宅业主及出租人的同意。

综上，企业在不违反法律、法规和管理规约，并取得所有具有利害关系的业主及住宅业主和出租人同意的情况下，可以将企业所有的或者租赁的住宅作为办公用房使用。

特别提示

实践中有人认为，仅仅将住宅作为办公室，且办公人员不多，也不产生噪音、废水污染等，对其他业主没有任何影响，不需要经其他业主同意。还有人认为，一栋建筑物或者一个小区业主众多，不可能取得所有其他业主的同意，只要大多数业主同意即可。但根据《民法典》规定，只要是改变住宅的用途，由专供个人、家庭日常生活居住使用，改变为用于商业、旅游、办公等经营性活动，即认定为对其他业主产生了影响，有利害关系的业主有权向法院请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不会支持。

（编写人 孙百芹）