第二节 婚姻关系存续期间单方擅自出卖共有房屋应如何处理？

法律焦点

婚姻关系存续期间单方擅自出卖共有房屋应如何处理，在法律上主要涉及日常家事代理的行使范围和不动产善意取得制度。

现实案例

王宏（化名），男，1966年9月4日出生。吴娟（化名），女，1968年3月9日出生。1993年7月10日，经历了5年恋爱长跑的王宏和吴娟终于登记结婚。2000年，他们用共同积攒的存款买了一套两居室的商品房，在办理房产证时产权人登记为王宏。2005年，通过努力，俩人又按揭贷款买了一套三居室的商品房，产权人仍然登记在王宏名下。有了新居的小两口搬入了新购的三居室内，王宏将原来的两居室委托中介公司对外出租。2008年，王宏遇到了一个年轻的大学毕业生，两个人产生了感情并发生了关系。这件事很快就被吴娟发现了，于是两人感情出现危机。王宏和吴娟经常因为第三者的事情吵架，甚至还出现了家庭暴力。2008年下半年，王宏瞒着吴娟，把二居室房屋的租赁合同终止，偷偷地与贾刚按照市场价150万元签订了存量房买卖协议，将二居室卖个了贾刚，并办理了房屋产权的过户手续。在这一过程中，王宏向贾刚隐瞒了自己已经结婚的事实。2009年6月，王宏向法院起诉离婚，吴娟表示同意离婚，但要求法院合理分割财产，其中也包括两居室和三居室这两套房子。审理过程中，法院查明了王宏单方将二居室房屋出卖给了贾刚的事实。

那么吴娟应该怎么保护自己对二居室所享有的权利呢？

法律建议

其应该要求法院按照由王宏少分的原则的分割该150万元售房款。

法律讲解

该二居室是由王宏和吴娟用夫妻共同积蓄在婚姻关系存续期间所购买，所以是二人的夫妻共同财产。我国婚姻法规定，离婚时，一方变卖夫妻共同财产，分割共同财产时，对变卖夫妻共同财产的一方，可以少分或不分。现王宏在婚姻关系存续期间，未经吴娟同意，单方擅自将房屋卖给他人，所以分割该购房款时王宏应少分。但为什么吴娟无法主张要求分割房屋，而只能要求分割购房款？

夫妻关系是一种极为固定的社会关系，非经法定程序，这种关系不会发生变更。所以，男女之间一旦形成夫妻关系，他人就有理由信赖夫妻之间在日常生活中相互享有一定程度的代理权。如以共同的积蓄购买洗衣机，变卖共同所有的汽车、房产等。但是否其中一方任何擅自变卖夫妻共同财产的行为都属于夫妻日常家事代理权的范围，应认定为有效？答案是不一定。

首先，日常家事代理权的行使是有范围限制的，并非漫无边界的，它通常以日常家事为限。而日常家事的范围通常包括购买必要的生活用品、正当的保健、娱乐、医疗、子女教育、报纸杂志的订购等。除此之外的处分大宗财产的行为如房屋、汽车等一般认为不属于日常家事代理权的范围。而且，我国《婚姻法》目前尚没有明确地承认夫妻日常家事代理权。

其次，我国《合同法》第51条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。夫妻一方擅自处分共同财产且该财产价值较大不属于日常家事代理权的范围时，属于所谓“无权处分”行为。而无权处分行为属于民法中的效力待定行为，只有经过有权处分人也即夫妻另一方的同意或擅自处分该财产的一方取得其完全所有权时，该处分行为才能发展成为有效的民事法律行为，否则，其行为将被视为无效的法律行为。所以，在当夫妻一方擅自处分共同所有的房屋或汽车等重大财产的行为属于效力待定行为，如果另一方不同意，则该行为将成为无效的行为。

再次，夫妻一方擅自变卖重大夫妻共同财产的行为事后未经追认虽然无效，但买受该变卖财产的善意第三人可能根据民法中的善意取得制度获得所有权。根据我国《物权法》第106条关于善意取得制度的规定，在夫妻一方未经另一方同意而擅自变卖房产、汽车，事后又没有经过另一方的追认的情况下，买受该房屋或汽车的第三人取得该房屋或汽车的所有权必须符合如下条件：

该受让人在受让该房屋或汽车时是善意的。这里的善意是指，受让人在受让该房屋或汽车时不知道夫妻一方没有完全的处分权。比如，本来是夫妻共有的房屋，但房屋产权证上登记的是一方的姓名，而第三人只能根据房屋产权证去判断房屋的所有权人，于是该第三人误以为房屋产权证上的人就是房屋的唯一所有人，从而与之发生交易。如果该第三人明知该房屋是夫妻共同财产仍然与夫妻一方单独进行交易，则不能视为善意，从而也不能使用善意取得的制度而取得该房屋；

以合理的价格转让。善意取得制度的使用以有偿取得为前提，在许多情况下，无偿转让财产本身就表明财产的来源可能是不正当的。而且，如果财产是无偿的 ，受让人占有财产就已经获得了一定的利益，故要求其返还财产也并不会蒙受多少损失。所以，在善意取得制度之下，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。在市场经济下，商品的转让以对价为条件，因此，合理的价格也意味着遵循一般价值规律的转让，而不是以不合理的低价转让；

转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。依照法律的规定，有些财产的转让时以登记要件的，如不动产的转让，汽车、船舶等动产的转让等。在需要进行登记的情况下，以登记的时间作为财产所有权转移的标志。因此，当夫妻一方转让的是房屋或汽车时，只有在受让人已经完成了过户登记的情况下才可以适用善意取得制度而取得所有权。

综上所述，离婚诉讼过程中夫妻一方私自变卖共同房产、汽车的行为属于效力待定的法律行为。事后如果一方没有对此进行追认，或者事后处分该财产的一方如果没有完全取得该房屋、汽车的所有权，则其单方面的变卖房屋、汽车的行为将归于无效。但是，如果受让该房屋或汽车的第三人符合善意取得的条件，则可以确定地取得该房屋、汽车的所有权。此时，夫妻另一方已无权要求处分对方已经变卖的房屋、汽车的所有权，只能就出售所得的价款进行分割。当然请求擅自处分夫妻共有房屋或汽车的一方承担损害赔偿责任。

对于上述处理原则，婚姻法解释三也作出了明确的规定，所以，王宏单方擅自变卖重大夫妻共同财产，虽未经吴娟同意和追认，但由于购房人贾刚出于善意，按照合意的市场价格，购买了该二居室，且进行了过户登记，属于不动产的善意购买人，依法取得了二居室的所有权，所以该二居室已归贾刚所有，吴娟无权要求分割该二居室，只能分割该二居室的售房款。

法律提醒

房屋所有权的登记具有重要的法律意义，夫妻用共同存款购买的房屋，应将二人均登记为房屋共有权人，这样可以更好的维护好双方的合法权益。同时根据婚姻法解释三的规定，如果王宏的售房价格低于了市场价，虽不影响贾刚善意取得的情形下，造成了吴娟损失，吴娟对此可以主张赔偿损失。

证据提示

王宏与吴娟的结婚证，用以证明双方结婚的事实；房屋所有权证，用以证明二人共同所有的房屋；王宏出售二居室的合同、付款凭证等，用以证明王宏擅自单方出售房屋的行为。

文书提示

起诉书、证据目录、调查取证申请。

答辩预测

王宏可能会在审理中不如实陈述出售二居室的行为，并拒不出示自己擅自出售房屋的证据；或者认为自己的出售行为符合当时的市场价格，并没有侵害吴娟的权益，不应该少分。

诉讼技巧

在证据方面，可向法院申请调查王宏出售二居室的相关证据。在诉讼理由方面，针对王宏的上述答辩理由，单方出售行为本身就是对共同权人共有权的侵害，无论出售的价格是否合理；且在第三人符合善意取得的情形时，共有权人已无法享有本应享有的房屋所有权，只能就金钱进行分割，而房屋与金钱并不完全等同。

案件展望

依法调取王宏出售二居室的证据，初步了解购房人贾刚购买行为是否善意取得的情形，然后向吴娟释明其就该售房款提出分割主张。

裁判设想

法院会依据《中华人民共和国婚姻法》第十七、四十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条判决：准予王宏和吴娟离婚；王宏于判决生效后十五日内给付吴娟二居室房屋折价款九十万元；依法分割三居室。

核心法词

日常家事代理权：亦称家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果。

善意取得：是指无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

效力待定民事行为是：指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。

相关法规

《中华人民共和国婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国婚姻法》第四十七条 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为，依照民事诉讼法的规定予以制裁。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。