1.5 物业管理的实施
1.5.1 物业管理的主体
物业管理在实施过程中涉及的主体有三大方面，一是业主，二是物业服务企业，三是和物业服务企业产生关系的所有相关方。
在与物业服务企业产生关系的各相关方中，根据与物业服务企业之间包含的民事法律关系或行政法律关系的不同，大致分为民事主体和行政主体。民事主体包含房地产建设单位、专业公司、其它组织。行政主体主要是指相关政府管理机关。
1.5.2 物业管理形式
伴随着物业管理行业的发展，物业管理在实施过程从单一的委托式管理发展成以委托管理为主，多种管理形式并存的市场格局。目前物业管理市场较多采用的几种物业管理形式：
1.委托式物业管理服务
建设单位聘请专业物业服务企业对项目进行全面物业管理，而专业企业从管理机构的组建、管理人员的招聘、项目早期介入、工程验收、客户入住及投入使用后的日常管理的全过程实施专业化的物业管理，这就是物业管理委托服务。
物业管理委托服务优点在专业的物业服务企业可以将成熟的物业管理经验与管理体系直接融入服务项目，减少工作中的失误，高水平、高质量的管理物业服务项目，并通过提出合理化建议和意见将建设单位在项目建设过程中的问题进行完善；另一方面建设单位可以将全部精力投入项目的开发建设及销售，避免前期物业服务中精力不足的情况。
2.顾问式物业管理服务
由建设单位自行组建物业管理机构，招聘管理人员，由专业物业服务企业派出顾问服务人员，提供专业咨询服务，协助建立管理体系、编制管理文件、处理疑难问题的形式称为顾问式物业管理服务。
顾问式物业管理服务优点在于物业管理机构是建设单位的一个部门，有利于协调、解决工程遗留问题，在一定程度上借助顾问公司的品牌效应，同时也可获得一定利润。其不足之处是物业管理机构作为建设单位的一个部门，容易发生偏重建设单位利益，影响物业管理服务公平性，造成业主的不满，进而增加管理与经营的风险。
3.承包式物业管理服务
由建设单位自行组建物业管理机构，招聘管理人员，同时对物业管理中的诸如保洁、工程、安保等专项服务聘请专业公司进行承包，此形式的优缺点介于上述两种情况之间。
1.5.3 物业管理的模式
管理模式是一整套具体的管理理念、管理内容、管理工具、管理程序、管理制度和管理方法形成的体系，是企业在运行过程中自觉遵守的管理规则。
物业管理模式是指物业管理的运行机制和与之对应的管理体系，是物业管理活动规律的理论概括，是物业管理活动的本质反映。目前常用的物业管理模式有综合管理式、分包式、合作式、共管式等模式。根据物业管理行业市场背景及特点，物业管理模式是多元的，而不是单一的，所以在模式选择过程中应综合考虑实际情况和需求。
物业管理模式受经济体制的制约，在计划经济体制下，物业管理实际上是采取福利型的管理模式，而在市场经济体制下，物业服务企业按照市场经济的要求，采用经营型的物业管理模式。随着社会的发展，物业管理模式得到不断创新发展，表现在如下方面：
1.网络的发展将带来物业管理的革命
网络使物业管理经营活动有了便捷的工具，物业管理者与业主可以在网上互通信息，完成管理咨询、交缴费用、委托服务、中介代理等服务项目。这种管理方式以及对网络工具的使用，可以有效地加快客户服务诉求的接收与服务提供的速度，还可以削减管理成本以及物业服务企业与业主之间进行沟通的费用。互联网的发展势必影响到物业管理这个与人们生活息息相关的行业。
2.调整经营模式是未来物业管理的必然选择
一直以来，物业管理经营思路窄，获利途径少，利润空间小；物业服务企业的收费不能弥补开支，亏损增多。常规盈利模式有很大的局限性。于是，有些企业就把获取利润的注意力转向擅自提高收费标准或者降低服务标准，以减少管理开支，出现了纠纷多、投诉多等问题，不利于物业管理行业的发展。即便规模经营能够获利，但规模达到一定的程度便到了极限，再扩大规模就是在扩大风险。所以，物业服务企业在做好常规服务的同时，应更多地拓展经营思路和经营的渠道，以全权委托物业管理为基础，开拓其他方面的获利途径。
1.5.4 物业管理的基本原则
1.权责分明
业主选聘物业服务企业，必须在平等、自愿、等价有偿的基础上，通过公开、公平、公正的市场竞争机制进行。业主是物业管理区域内物业管理的基本责任主体；物业服务企业与业主在平等基础上，通过签订物业服务合同，形成服务与被服务关系；在物业管理区域内，物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。同时政府、居民委员会、市政公用单位、建设单位与业主及服务服务企业分别承担不同的权利与责任，行使各自的义务。
2.服务第一
物业管理的根本任务是服务，物业管理的实质也是服务，所以做好物业管理的前提就是提供优质的服务，这是所有管理工作的首要内容，也是物业管理必须坚持的第一项原则。
3.公平竞争
在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业服务企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有三个以上的物业服务企业投标，招标要公开，揭标要公正。
4.依法守约
物业管理遇到的问题十分复杂，涉及的法律法规非常广泛，整个物业管理过程中离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。
5.收费合理
物业管理费是提供物业服务的基础。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业服务企业可以通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。