1.7　物业管理的法制建设

1.7.1　物业管理法制简介

物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求与组控意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。物业管理法律法规包括物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章以及地方性物业管理法规和规章。2003年9月1日国务院颁布实施、2007年10月1日修订实施的《物业管理条例》，以及2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是国家级物业管理行政法规，其他行政法规主要以部门规章以及地方性物业管理法规和规章为主。

从广义来讲，凡是宪法、经济法、民法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管理关系的法律规范，都属于物业管理法的范畴。

1.7.2　物业管理的法律关系

法律关系是法律在调整人们行为的过程中形成的特殊的权利和义务关系。理顺物业管理中的法律关系是做好物业管理服务的前提。

1.物业管理相关法律主体

（1）房屋产权所有人（业主）

由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于建设单位在销售物业之前，已临时安排物业服务公司对所购物业进行管理，购房人此时只能暂时放弃自己选择物业服务公司的权利，认同建设单位的安排。

（2）建设单位

建设单位将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系是建设单位由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。有时建设单位也自己充当物业管理的角色。不论建设单位是自己管理物业还是委托其他管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。

（3）物业服务企业

物业服务企业是依据委托管理合同在物业服务区域中履行管理职责的管理机构。

（4）行政主管部门

物业服务业企业的活动受到政府主管部门的监督，相关的主管部门主要有：当地房地产行政主管部门，比如房管局等；当地价格主管部门，比如物价局；城市管理部门，比如城管局；消防管理部门、质监局、环保局等也是物业服务企业的行政主管部门。

（5）其他相关机构

物业服务企业可依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如供电/水公司、煤气公司、电梯公司、供暖公司、环卫机构等。物业公司要与他们签订有关专业委托合同，由他们就物业区域内专业提供服务。这里产生的直接法律关系是物业公司与这些公司签约，或者由物业公司牵头协调业主/业主委员会与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、物业公司应请业主委员会审议。

2.法律关系

（1）合约关系

合约关系主要包括业主、建设单位、物业服务企业、其他相关组织之间的法律关系主要体现在合同约定。如：建设单位与物业买受人（业主）是通过房屋买卖合同建立合约关系；建设单位与物业服务企业是由前期物业服务合同建立合约关系；业主签名承诺履行的临时管理规约又将以上三者之间构成了合约关系。同样，业主或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，物业服务企业与其他相关组织签订的供用协议等都属于合约关系。

（2）行政管理关系

各级政府或行政主管部门与所有的相关企业、组织之间都属于行政管理关系，所有企业、组织和个人都要接受政府或行政主管部门的监督管理。

1.7.3　物业管理常用法律法规

为了规范物业服务企业的行为，国家和地方制定了一系列的相关政策法规。物业服务企业应服从相关的规定，常用物业管理相关法律法规有：

——《中华人民共和国物权法》；

——《物业管理条例》；

——《物业服务收费管理办法》；

——《前期物业管理招投标管理暂行办法》；

——《物业服务企业资质管理办法》；

——《住宅专项维修资金管理办法》；

——《物业承接查验办法》；

——《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。