2.3 存货：房地产开发企业的重要资产

2.3.1 存货的概念

房地产开发企业的存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。它们经常处于不断被销售、被耗用和重置的过程中，属于企业流动资产的范畴。对于自行开发并建设的房地产开发企业，其存货包括各种原材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品和周转房等。若不承担施工项目的房地产开发公司，其存货内容就比较简单，主要是在建开发产品和开发产品。此外，在固定资产标准以下的工具、设备、用品、器皿等低值易耗品也包括在存货之中。存货的特点是具有流动性，不断地处于购置、耗用、重置过程中。因此，其价值随着实物的耗用而转移，随着销售的实现而及时得到补偿。

存货范围的确认，应以企业对存货是否具有法定所有权为依据。凡在盘存日期，法定所有权属于企业的一切物品，不论其存放何处或处于何种状态，都应作为企业的存货；反之，凡法定所有权不属于企业的物品，即使尚未运离企业，也不应包括在本企业存货范围之内。房地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储备物资，虽有存货的某些特征，但不属于企业的存货。

2．存货的分类

房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多，按其经济用途可以分为以下几类：

（1）指房地产企业用于房地产开发经营的各种材料，如钢材、木材、水泥等。

（2）设备：指房地产企业用于开发工程的各种设备，如暖卫设备、通风设备、照明设备等。

（3）周转材料：指未达到固定资产标准的各种用具物品等劳动资料，如工具、管理用具等。

（4）开发产品：指房地产企业已经完成全部开发过程，并已经验收合格达到设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。

（5）出租开发产品：指房地产企业开发完成，用于出租经营的土地和房屋。

（6）周转房：指房地产企业开发完成，用于安置拆迁居民周转使用的房屋。

（7）在建开发产品：指房地产企业正在开发建设过程中的土地和房屋。

企业存货按存放地点和保管责任分类，可以分为库存存货、在途存货、委托加工存货、自制存货等。

2.3.2 存货取得与发出的核算

1．存货取得的计价

房地产企业存货有不同的来源渠道，其取得成本的构成也不同。

（1）外购存货，其实际成本构成如下：

①买价：指购入存货的发票价格，由于房地产企业属于非增值税纳税单位，其购进的存货价格一般是指含增值税的发票价格，但核定为增值税纳税人的物资供应公司，其存货成本中不含增值税进项税额；

②运杂费：指运抵仓库前发生的运输费、装卸费、包装费和保险费；

③流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价，如进口材料物资应缴纳的关税、消费税等；

④采购保管费：指企业的物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应、保管、收发过程中所发生的各项费用，如采购保管人员的工资、福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、劳动保护费、材料整理和零星运费，材料物资盘亏及毁损（减盘盈）等。

（2）自制存货的计价

自制存货的实际成本包括自制过程中发生的直接材料、直接人工费、其他直接费用和应分摊的间接制造费用。

（3）委托加工存货的计价

委托加工存货的实际成本包括加工过程中耗用的材料成本、加工费、往返运杂费和应缴纳的税金。

（4）投资者投入存货的计价

投资者投入的存货，按照投资各方确认的价值，作为实际成本。

（5）接受捐赠的存货的计价

接受捐赠的存货，按以下规定确定其实际成本：

①捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单、有关协议）的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本；

②捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其实际成本：

·同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

·同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流量现值，作为实际成本。

（6）企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的存货，或以应收债权换入存货的计价。

这类存货按照应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定受让存货的实际成本：

①收到补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额和补价，加上应支付的相关税费，作为实际成本；

②支付补价的，按应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额，加上支付的补价和应支付的相关税费，作为实际成本。

（7）以非货币性交易换入的存货的计价

这类存货按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。涉及补价的，按以下规定确定换入存货的实际成本：

①收到补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应确认的收益和应支付的相关税费，减去补价后的余额，作为实际成本；

②支付补价的，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费和补价，作为实际成本。

（8）盘盈的存货的计价

盘盈的存货，按照同类或类似存货的市场价格，作为实际成本。

2．存货发出的计价

日常工作中，企业发出的存货，可以按实际成本核算，也可以按计划成本核算。如采用计划成本核算，会计期末应调整为实际成本。

在实际成本核算方式下，企业可以采用的发出存货成本的计价方法包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法等。

（1）个别计价法

采用这一方法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致，按照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法。在这种方法下，是把每一种存货的实际成本作为计算发出存货成本和期末存货成本的基础。

个别计价法的成本计算准确，符合实际情况，但在存货收发频繁情况下，其发出成本分辨的工作量较大。因此，这种方法适用于一般不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务，如珠宝、名画等贵重物品。

（2）先进先出法

这是指以先购入的存货应先发出（销售或耗用）这样一种存货实物流动假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。先进先出法可以随时结转存货发出成本，但较烦琐；如果存货收发业务较多、且存货单价不稳定时，其工作量较大。

在物价持续上升时，期末存货成本接近于市价，而发出成本偏低，会高估企业当期利润和库存存货价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。

（3）月末一次加权平均法

计算公式如下：

存货单位成本=〔月初库存存货的实际成本+∑（本月各批进货的实际单位成本×本月各批进货的数量）〕÷（月初库存存货数量+本月各批进货数量之和）

本月发出存货的成本=本月发出存货的数量×存货单位成本

本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×存货单位成本

采用加权平均法只在月末一次计算加权平均单价，比较简单，有利于简化成本计算工作，但由于平时无法从账上提供发出和结存存货的单价及金额，因此不利于存货成本的日常管理与控制。

（4）移动加权平均法

这是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本，除以每次进货数量加上原有库存存货的数量，据以计算加权平均单位成本，作为在下次进货前计算各次发出存货成本依据的一种方法。计算公式如下：

存货单位成本=（原有库存存货实际成本+本次进货实际成本）÷（原有库存存货数量+本次进货数量）

本次发出存货的成本=本次发出存货数量×本次发货前存货的单位成本

本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×本月月末存货单价

采用移动平均法能够使企业管理当局及时了解存货的结存情况，计算的平均单位成本以及发出和结存的存货成本比较客观。但由于每次收货都要计算一次平均单价，计算工作量较大，对收发货较频繁的企业不适用。

2.3.3 材料采购的核算

1．会计科目的设置

为了反映设备和材料采购业务的增减变动及结转情况，核算其采购成本，企业应设置以下会计科目。

（1）“材料采购”科目

该科目用以核算企业购入的设备和材料的采购成本。其借方反映外购设备和材料的实际成本，以及月终结转入库材料实际采购成本小于计划成本的差额；贷方反映验收入库设备的实际成本，入库材料的计划成本、短缺和损失，以及月终结转入库材料实际采购成本大于计划成本的差额。余额一般在借方，表示在途设备及材料的实际成本。该科目下应设置“设备采购”和“材料采购”明细科目，分别核算设备和材料的采购成本。

（2）“采购保管费”科目

该科目用以核算企业为采购、验收、保管和收发设备和材料所发生的各种费用。其借方核算企业发生的各项采购保管费用；贷方核算已分配计入设备和材料采购成本的采购保管费用；本科目一般无余额。采用按计划分配率分配采购保管费的企业，本科目期末借方余额反映实际发生数大于计划分配数的差额，贷方余额反映实际发生数小于计划分配数的差额，年度终了时，本科目的余额应全部计入设备和材料采购成本。本科目应按采购保管费用项目设置明细账进行明细核算。

（3）“库存设备”科目

该科目用以核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本。本科目借方核算购入并验收入库设备的实际成本；贷方核算出库交付安装设备的实际成本；余额在借方，表示库存未安装设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别等设置明细账进行明细核算。

（4）“原材料”科目

该科目用以核算企业各种库存材料的计划成本或实际成本。本科目借方反映购入并验收入库材料的计划成本或实际成本；贷方反映出库材料的计划成本或实际成本；期末借方余额，表示库存材料的计划成本或实际成本。

（5）“材料成本差异”科目

该科目用以核算企业各种材料的实际成本与计划成本之间的差异。本科目借方登记入库材料及低值易耗品实际成本大于计划成本的差异；贷方登记实际成本小于计划成本的差异、结转出库材料和低值易耗品应负担的成本差异；借方余额表示库存材料和低值易耗品的实际成本大于计划成本的差异；贷方余额表示其实际成本小于计划成本的差异。本科目应分别按材料类别或品种进行明细核算。

2．采购业务的核算

（1）设备采购的核算

【例2-24】 假设某房地产开发公司从外地采购用于开发工程的设备一台，有关发票、账单列明其买价（含税）80000元，代垫运杂费4500元，已通过银行予以承付。（此题按旧会计准则中规定的购进固定资产进项税额不得抵扣为准）会计分录如下：

①支付款项：

②按计划分配率5%，分配应负担的采购保管费：

③上项设备到达并验收入库：

【例2-25】 假设采购上项设备时，按购货合同规定应预付50%的货款，余款在收到设备后一次付清，会计分录如下：

①预付款项40000元（80000×50%）：

②收到发票、账单：

③结转预付款项：

④付清余款：

⑤分配该项设备应负担的采购保管费，仍按计划分配率5%进行分配，为4225元：

⑥设备验收入库，结转其成本：

（2）材料采购的核算

【例2-26】 某房地产开发公司采用商业承兑汇票结算方式购甲材料一批，价款（含税）为234000元，运杂费5350元（货到支付）。该材料采用计划成本核算，其计划总成本为210000元。会计分录如下：

①开出、承兑商业汇票：

②货到时支付运杂费：

③材料全部验收入库，结转其计划成本：

④按计划分配率4%分配应负担的采购保管费8200元（205000×4%）：

⑤结转材料成本差异3200元（213200-210000）：

【例2-27】 某房地产开发企业采用托收承付结算方式采购乙材料一批，材料已到达并验收入库，而发票账单未到，货款未付。

对于此项业务，月份内可暂不入账，待发票账单到达时，再进行会计处理，如果月终发票账单仍未到达，为了在报表中能真实地反映企业原材料的情况，对此，企业应暂估价入账。

（1）假设企业所购乙材料月终发票账单仍未到达，按计划价50000暂估入账：

②下月初，用红字作与前相同的分录，冲回暂估料款：

③待收到发票账单时，再按照正常方法进行会计处理，在此不再赘述。

企业在外购材料过程中，由于种种原因可能会发生短缺和损耗，对此，也应进行正确的会计处理：

①能够确定责任人的损失：

借：应收账款（供货单位赔偿）

其他应收款（运输单位赔偿）

贷：材料采购

②需要查明原因才能转销的损失：

借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

贷：材料采购

查明原因后，予以转销：

借：营业外支出（自然灾害造成的净损失）

采购保管费（无法收回的超定额损失）

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

3．采购保管费的核算

采购保管费核算较简单，日常发生的各项采购保管费，应根据有关凭证直接归集到“采购保管费”科目。会计分录为：

借：采购保管费

贷：银行存款等

企业发生的采购保管费，应于月份终了时全部分配计入本月购入的各种物资的实际采购成本。为了使年度内各月材料物资采购成本能均衡负担，采购保管费也可按照计划分配率进行分配，按计划分配率分配的采购保管费与实际发生的采购保管费的差额，平时可保留在“采购保管费”科目内不予转销，在编制资产负债表时，列入“预付账款”项目，如为贷方余额则作抵减“预付账款”处理。但年度终了时，采购保管费应全部计入材料物资的采购成本，而不留余额。

采购保管费按计划分配率分配的计算公式为：

采购保管费计划分配率=全年计划材料物资采购保管费÷全年计划外购材料物资价税和运杂费×100%

某项材料物资应分配的采购保管费=该项材料物资的价税和运杂费×计划分配率

2.3.4 委托加工物资的核算

企业购入的材料，有时需要经过加工后才能使用。委托其他企业加工的材料，叫做委托加工材料。对于委托外企业加工的材料，虽仍属于企业所有，但不存于本企业仓库，所以不能在库存材料科目进行核算。为了反映委托外企业加工材料的成本以及有关加工、运输费用，要设置“委托加工物资”科目，并按加工合同设置明细分类账，以便核算各批加工材料的实际成本，并及时进行清理结算。

由于委托外企业加工的材料，可能在当月加工完成入库，在材料日常收发按计划价格计价时，就必须在月末计算材料成本差异以前，确定发给外企业加工材料的实际成本，而这在实际上是难以做到的。因此，对发出加工材料，在材料日常收发按计划价格计价时，一般都按计划价格成本计算，并不分摊材料成本差异。如要负担成本差异，可按上月材料成本差异分摊率计算。

企业在将材料发给外企业加工时，要由供应部门根据加工合同填制“委托加工发料单”通知仓库发料。“委托加工发料单”一般填制一式五份。一份由仓库发料后留存，据以登记“材料卡片”或“材料明细分类账”；一份连同加工材料交加工企业；一份交还供应部门，据以考核加工合同执行情况；两份送交会计部门。

“委托加工发料单”中发出材料的成本，在材料日常收发按实际成本计价时，应填列实际成本。在材料日常收发按计划价格计价时，填列计划价格成本。会计部门收到两份“委托加工发料单”后，应以一份印有“加工费”、“运输费”和“实际成本合计”三栏的代替委托加工材料明细分类账。另一份作为发料凭证，据以记入“委托加工物资”科目的借方和“库存材料”或“原材料”科目的贷方。

如某房地产开发企业发出原木2立方米，委托某门窗加工厂加工纱窗150平方米。原木每立方米单价为600元。则在发出2立方米原木委托加工时，应作：

对于支付的加工费和运输费，要根据受托加工企业和运输机构的账单，记入“委托加工物资”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。

如根据某门窗加工厂账单，从银行存款支付加工费1600元，窗纱600元，运输费300元时，应作：

企业收到加工完成材料时，要由收料仓库验收后填制盖有“外部加工”戳记的“收料单”，会计部门根据“收料单”在代替委托加工材料明细分类账的“委托加工发料单”中结算该批加工材料的实际成本（包括发出加工材料的成本、加工费和运输费）。在材料日常收发按计划价格计价时，应将加工完成材料的计划价格成本和计划价格成本与实际成本的成本差异，分别自“委托加工物资”科目转入“原材料”和“材料成本差异”科目。即将加工完成材料的计划价格成本自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方；加工完成材料的实际成本大于计划价格成本的成本差异，自“委托加工物资”科目的贷方转入“材料成本差异”科目的借方；加工完成材料的实际成本如小于计划价格成本，则用红字将成本差异记入“委托加工物资”科目的贷方和“材料成本差异”科目的借方。

如上述纱窗150平方米加工完成并验收入库，纱窗每平方米计划价格为24元，则应作：

在材料日常收发按实际成本计价时，应将加工完成材料的实际成本自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方：

如有剩余材料退回时，应将退回材料的计划价格成本或实际成本，自“委托加工物资”科目的贷方转入“原材料”科目的借方。

“委托加工物资”科目的借方余额，表示企业存放加工企业处还在加工过程中的材料的成本和运输费。在编制会计报表时，应将它列入“存货”项目，以反映委托加工物资资金的实际占用额。

2.3.5 周转材料的核算

周转材料是指那些与企业开发经营有关的、多次参加周转而不改变实物形态、使用年限较短、价值较低的不作为固定资产核算的工具、器具和劳动保护用品等物资。从性质上说，它属于劳动资料，因其价值较低，更换频繁，视同存货进行管理。其价值是以摊销的方式计入成本费用的，企业应根据不同周转材料的价值大小和使用期限长短，采用一次摊销法和分次摊销法。

（1）一次摊销法

即在领用时，将其全部价值一次计入成本费用。现行制度规定，对于价值较小、使用期限短的周转材料，可在领用时一次计入成本费用。玻璃器皿等易碎物品，不论价值大小，在领用时一次计入成本费用。

（2）五五摊销法

即领用时摊销50%，报废时再摊销50%。现行制度规定，对于价值较大、使用期限较长的周转材料，可以采用五五摊销法。

（3）分期摊销法

即把周转材料的价值按预计使用期限分期摊入成本费用。

按现行制度规定，对价值大、使用期限长的周转材料可以采用分期摊销法。周转材料的摊销方法，由企业根据具体情况自行规定，不同的周转材料可采用不同的摊销方法。摊销方法确定之后，不应随意改变。

有关周转材料价值的摊销账务处理举例如下：

【例2-28】

①自营工程领用生产工具一批，计划成本2000元，一次摊入成本。

②仓库领用管理用具一批，计划成本6000元，分6个月摊销。

③企业管理部门以前月份领用的周转材料报废，收回残料300元入库。

④月末结转本月领用周转材料应负担的材料成本超支额80元，其中自营工程应分摊20元，采购保管部门应分摊60元。

2.3.6 开发产品的内容及核算

1．开发产品的内容及分类

（1）开发产品的内容

开发产品是指房地产开发企业已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施和代建工程等。

（2）开发产品的分类

开发产品按其用途的不同可分为以下几类：

①土地。土地是指房地产开发企业为出租或有偿转让而开发的商品性建设场地。企业为建设商品房、出租房、周转房而开发的自用建设场地属于企业的中间产品，不能列入开发产品。但如果企业开发完工的自用建设场地近期不使用，可以暂时视同最终产品。

②房屋。房屋包括为销售而开发建设的商品房、为出租而开发建设的出租房、为安置被拆迁居民周转使用而开发建设的周转房和受其他单位委托代为开发的房屋。

③配套设施。配套设施是指属于城市建设规划中的大型配套设施。具体包括：

·开发项目外为居民服务的给排水、供电、供暖、供气的增容及交通道路。

·开发项目内的营业性公共配套设施，如银行、商店、邮局等。

·开发项目内非营业性公共配套设施，如中小学、医院、文化站等。

④代建工程。代建工程是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的各种工程，包括建设场地、房屋及其他工程等。

（3）特殊开发产品的核算

对于一些特殊的开发产品，企业应单独设置账户进行核算。这些特殊的开发产品包括：

①分期收款开发产品。指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前其全部或部分产权仍归属企业的开发产品。

②出租开发产品。指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的开发产品。其特点是以营利为目的，以收取租金作为经营获利的手段。

③周转房。指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。具体包括：

·在开发建设过程中已明确其为安置差遣居民周转使用的房屋。

·企业开发完成的商品房，在尚未销售以前用于安置差遣居民周转使用的房屋。

·企业搭建的用于安置差遣居民周转使用的临时性简易房屋。

2．开发产品收发和结转的核算

为了核算已完工开发产品的增减变动情况，房地产企业应设置“开发产品”账户，借方登记已竣工验收入库开发产品的实际成本；贷方登记对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本、出租经营的土地和房屋的实际成本，以及用于安置拆迁居民周转使用房屋的实际成本。企业将开发的营业性配套设施用于本企业第三产业经营用房，也登记在本账户的贷方；本账户的借方期末余额表示尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。开发产品的形成和结转的账务处理如下：

（1）用于销售的开发产品

①根据开发产品验收交接凭证，结转本期已完成的开发产品的实际成本6700000元。

②月终结转对外转让、销售和结算的开发产品实际成本2000000元。

③将一栋商品房采用分期收款方式销售，开发产品已移交使用单位，该栋商品房的实际成本为1500000元。

（2）其他用途的开发产品

企业的开发产品除了对外销售以外，还可用于出租经营、安置拆迁居民周转使用以及作为本企业生产经营用房。举例如下：

①将开发的一栋房屋出租经营，其实际成本500000元。

②将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，实际成本1000000元。

③将开发的营业性配套设施——商店，作为本企业第三产业经营用房投入使用，实际成本800000元。

（3）出租房和周转房的计价

为了反映出租房和周转房的增减变动情况，并正确计算出租房和周转房的摊销额，对于出租房和周转房主要采用以下两种计价方法：

①原价：是指房地产企业开发购建某项出租房、周转房时所发生的各项实际支出，根据“开发成本”账户资料计算确定。

②摊余价值：是指出租房、周转房的原价减去已提摊销额后的余额。

原价可以反映企业出租房、周转房的原始投资和规模大小，并作为计提摊销额的依据；摊余价值可以反映出租房、周转房的实有价值，将其与原价对比，可以反映出租房、周转房的新旧程度，摊余价值还是改变出租房、周转房用途，将其作为商品房对外销售时，确定销售价款的依据。

【例2-29】 现举例说明出租房和周转房的账务处理如下：

◆企业开发完成A栋商品房用于出租，实际成本2000000元，B栋商品房在尚未出售前用于安置拆迁居民周转使用，实际成本800000元，已办理出租协议和投入使用手续。

◆按月计提出租房摊销额1000元、周转房摊销额900元。

◆用银行存款支付出租房修理费1000元，计入当月成本，支付周转房修理费6000元，分3个月摊销。

◆将C栋周转房作为商品房对外销售，售价500000元，原价450000元，累计摊销额50000元，价款尚未收到。

（4）分期收款开发产品的核算

①分期收款开发产品的核算方法。分期收款销售是一种赊销方式，采用这种方式销售开发产品，在将开发产品移交购买单位或办妥分期收款销售合同时，将开发产品按实际成本转入分期收款开发产品；按合同的约定确认当期销售收入，同时结转当期的销售成本。当期销售成本按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率和当期销售收入计算确定。其计算公式如下：

当期应结转成本数=开发产品当期应收价款×开发产品全部销售成本÷全部销售收入×100%

②应设置的会计科目。为了核算分期收款开发产品的实际成本，企业应设置“分期收款开发产品”账户。该账户借方登记企业采用分期收款方式销售开发产品的实际成本，贷方登记确认销售收入实现时按比率计算的本期应结转的销售成本。期末借方余额反映尚未结转的分期收款开发产品的实际成本。本账户应按销售对象设置明细账或设置“分期收款开发产品备查账簿”，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。

③分期收款开发产品核算的账务处理。

【例2-30】 天地房地产开发公司将已开发的花园小区中2号楼一门采用分期收款方式出售给甲单位，总售价为2000000元，实际总成本为1600000元。合同规定全部价款分3次付清，房屋移交时支付40%，余款分别于第二年和第三年末平均支付。第三年付款单位未能按合同付款，余款到第四年才收回。应作账务处理如下：

◆办妥分期收款销售合同时：

◆首次收款时：

同时结转成本：

◆第二年收款时：

同时结转成本：

◆第三年年底：

同时结转成本：

收到款时作分录：

2.3.7 存货清查的核算

为了保证材料、设备的完整，做到账实相符，房地产开发企业必须建立材料、设备清查盘点制度。由于材料设备种类繁多，收发频繁，并分散在各个仓库、现场存储，加上有的材料计量不准、自然损耗、收发时点错数量，以及人为短缺等原因，使账面材料结存数量和实际数量不符。因此，必须通过清查盘点进行检查核实。材料设备盘点制度不仅可以保证账实相符，给会计核算提供正确可靠的资料，同时还有下列几方面的作用：

第一，可以促使企业摸清家底，积极处理积压材料、设备，加速流动资金周转。

第二，可以发现材料、设备短缺和损坏情况，揭发违法乱纪行为，以便追究责任。

第三，可以发现材料、设备供应和仓库管理方面存在的问题，促使企业改革不合理的规章制度，改善经营管理，加强经济核算。

材料、设备的清查盘点，在平时应当轮流进行。每年在编制年度财务决算以前，还要进行一次全面清理盘点，使年度会计报表的数字正确可靠。在年度清查时，应成立一个由领导干部、专业人员和工人参加的清查领导小组，把清查材料、设备同加强仓库管理密切结合起来。

材料、设备清查盘点人员发现实存材料、设备数量和“材料卡片”、“设备卡片”结存数量不符时，要查明原因，分清责任，并填制“材料盘点盈亏报告单”和“设备盘点盈亏报告单”，经清查领导小组审查、鉴定，提出处理意见后，按规定报有关部门审批。

材料、设备盘点的盈亏，可以分为两大类：一类是经查明属于材料、设备明细账卡记录的错误，如收发数量登记错误，金额计算错误，明细账卡加减计算错误，登记时搞错规格，造成一种规格多，一种规格少，等等。对这些错误，可由材料、设备核算人员开列清单，注明原因，经会计部门复核后，按规定改正错误的方法进行更正。另一类是真正的材料、设备盘点盈亏，当然，也可能包括未经查明属于明细账卡登记的错误。对于真正的材料、设备盘点盈亏，应按规定程序报经有关部门批准。

材料、设备清查过程中的盈亏，在未经批准以前，应先根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，登记有关材料、设备明细账卡，并从“原材料”科目的贷方转到“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的借方，作如下分录入账：

对于材料、设备盘亏，一般都按实际成本计算。在材料收发按计划价格计价时，除按计划价格成本记入“原设备”科目的贷方外，还要自“材料成本差异”科目将属于盘亏材料的成本差异，转入“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的借方（如材料实际成本小于计划价格成本时用红字）。

材料、设备盘点盈亏经有关部门批准后，再根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，分别不同情况进行账务处理。

凡能以正当理由说明的材料短缺，如定额内自然损耗等，可计入材料成本，记入“采购保管费”科目的借方。

由于材料、设备保管人员等过失造成的材料、设备损失，如能确定过失人员应负经济责任的，对赔偿款应记入“其他应收款”科目的借方；不能确定过失人员的，经有关部门批准后，将它记入“管理费用”科目的借方。

凡由于人力不可抗拒的自然灾害等原因造成的材料、设备短缺，按规定手续报经有关部门批准后，应将扣除保险公司赔款后的净损失，记入“营业外支出——非常损失”科目的借方。

对于材料、设备盘盈，应根据“材料（设备）盘点盈亏报告单”，登记有关材料、设备明细账卡，并按计划价格或估计价格记入“原材料”科目的借方和“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目的贷方。

按规定报经批准后，将盘盈材料、设备自“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目冲减有关费用科目。

2.3.8 存货跌价准备的核算

为了较真实地反映企业材料、设备的可变现净值，避免虚列资产价值，出现虚盈实亏，按照现行企业会计制度的规定，企业在对材料、设备进行全面清查时，如发现有遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使材料、设备成本不能收回的部分，应当提取材料、设备跌价准备。材料、设备跌价准备，一般应按单个材料、设备的成本高于其可变现净值的差额提取。可变现净值是指企业在正常开发经营过程中，以估计售价减去销售所需税费后的余值。在实际工作中，对材料、设备跌价准备，可在“材料盘点盈亏报告单”中增设“可变现单价”、“应提取跌价准备”两栏，将应提取跌价准备的材料、设备亦在单中填列。应提取材料、设备跌价准备的计算，可按下列公式进行：

应提取材料跌价准备=材料实存数量×[材料计划单价×（1±差异分摊率）-材料可变现单价]

应提取设备跌价准备=设备实际数量×（设备实际单价-设备可变现单价）

在提取材料、设备跌价准备的企业，应设置“存货跌价准备”科目。“存货跌价准备”科目是材料、设备、开发产品等存货科目的备抵科目，用以核算企业提取的存货跌价准备。期末对计算出材料、设备可变现净值低于成本的差额，应记入“管理费用——计提存货跌价准备”科目的借方和“存货跌价准备”科目的贷方：

如已提跌价准备的材料、设备的价值以后又得以恢复，应按恢复增加的数额（其增加数应以补足以前入账的减少数为限），记入“存货跌价准备”科目的借方和“管理费用——计提存货跌价准备”科目的贷方：

企业在清查材料、设备时，如发现有已霉烂变质，或已过期且无转让价值，或在开发经营中已不再需要、且已无使用价值和转让价值，应按材料、设备的账面净值（即减去已提跌价准备后的价值），记入“管理费用——计提存货跌价准备”科目的借方，按已提的跌价准备记入“存货跌价准备”科目的借方，按材料、设备的账面原值记入“原材料”科目的贷方。

“存货跌价准备”科目的贷方余额，反映企业已提取的材料、设备等存货可变现净值低于成本的跌价准备，在编制资产负债表时，应将它从“存货”项目中减去。