二、以房养老的概念
（一）以房养老的含义
什么是以房养老，通俗地说，就是依据拥有资源在自己一生优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融保险或非金融机制以提前套现变现，实现价值上的流动，为其退休养老期间建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
以房养老应当如何搞，有着较多选择，需要给予积极关注。从广义的角度看待以房养老，根据我们的广泛调研和深入研讨，各种以房养老模式可简单地分为金融保险模式和非金融保险模式，前者如倒按揭、房产养老寿险或售房养老等，必须将金融保险机制参与其间才可能真正实施、顺利运营；后者则如后文要谈到的售房入院养老、租房入院养老、遗赠扶养、房产置换、房产租换、投房养老、售后回租、招徕房客、异地养老、基地养老等，则都属于非金融保险领域，它并不需要保险公司和银行的介入，只要政府大力倡导，构筑平台，老年人自己解放思想，开动脑筋，就可以实地操作，遇到的风险也要小得多。各种看上去大相径庭的做法，其实都可以实现以房养老的大目标，都可以称为以房养老。
总之，以房养老的实质，是要通过金融与非金融的种种运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，是要将广大家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活，空间场所的充分运用，权属功能层面的有效转换，借此获得养老所需要的稀缺资源，使它能在养老保障问题上派上更大用场，可以达到用房子养老的最终目的。以房养老的办法很多，只要我们能开动脑筋，解放思想，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头痛的养老资金筹措的大问题。
（二）以房养老的基本思路
以房养老是一种新兴的养老理念，是将人们大都拥有的住房与晚年生活必须考虑的养老保障通过构思精妙的金融保险机制链接后形成的产物。反向抵押贷款则是金融保险机构基于以房养老理念而创办的一种新型金融产品，银行开办这一产品可称为“倒按揭”；保险部门开办这一业务则可称为“房产养老寿险”或“老年人住宅反向抵押养老寿险”。开办机构不同，具体操作的方法有别，但其运营的基本思路则基本一致，可大致表述为以下方面。
（1）家庭成员在其工作时期，只要考虑通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，住宅可选择购买得较大较好一些，预期升值的潜力高一些，然后于退休前还清贷款累计本息，取得该房屋的全部产权。这一期间除按国家规定缴纳社会养老保障金外，养老储蓄、商业养老寿险等退休金筹措方式，可不必过多考虑。
（2）大家在60岁或更高年龄退休养老时，将所居住房屋的产权抵押或出售给银行、保险公司等金融机构，房屋的使用权仍旧保留供整个养老生活期间继续居住，直到生命的终结或准备迁移、出售该住房为止，同时从业务开办机构按月或年获取相应的资金用来养老，或是将居住房屋的使用权部分或全部对外转移，获得一定的资金回报。
（3）金融或保险机构在综合评估借款人或投保人的年龄、生命期望余值、利率、房产当前价值及预计房主去世时房产价值变动等因素，按照约定的标准和方式，在整个贷款期间定期或根据客户需要一次性、随时性地给予所需要的钱财，供其养老补贴使用。
（4）房主去世后，用房产出售所得偿还贷款累计本息，其升值部分归抵押权人所有，或按照约定在双方之间予以合理分配。
（三）以房养老得以成立的前提——居住收益与老年人对住房需要状况的差异
住宅是老人拥有的最重要的一项资产，这项资产的数额通常占到家庭全部资产的半数到百分之六七十。什么是资产，简而言之，就是人们拥有的，并能为自己带来若干经济利益或非经济利益流入的各类物品。拥有该项资产可以对其主人带来一定好处，有了这笔好处，我们就承认它是一种资产，能带来的好处越大，我们就认为该项资产的价值越高。如果该项资产不能对其拥有者带来任何收益，我们就无法承认它作为某种资产的资格。
住房作为一项资产，同样为其拥有者带来预期的经济利益流入。通常它不是以现金流入的形式体现，而是以日常生活居住所提供的居住收益表现出来。这笔居住收益可用影子价格的形式加以显现。假如我们没有这套住宅，完全依赖租房解决居住问题时，租入同样面积、地段、功能的住房时，每年需要交付的租金为何。现在有属于自己的住房，这笔不需要缴纳的房租，就是拥有住房带来的经济利益流入。
住房所能带来的收益，是否正好合乎老年人对居住养老生活的需要呢？并不完全一致。常见的差异如下。
（1）老人居住房屋的面积过大、功能过于复杂、成本过于昂贵，每日仅房间的维护清洁与整理，就需要支付太多代价，很不符合晚年生活简朴、实用的需要。事实上，老年生活不需要太大的居住空间，小而洁净、功能齐全，符合老年人心理生理特点的住房，更为需要，超出正常养老生活满足的部分就构成浪费。
（2）居住房屋还可以用个三五十年，尚有很长的使用期限，而该老人自身已是六七十岁，预期余存寿命也就是十多年，房屋的寿命远远超出老人可存活的寿命。存活寿命而外的使用期间，虽然照样有特定经济利益（指居住收益）的流入，但对该老人已完全不再需要，从而就失去其应有价值。
十多年前，有个70岁老爷子到海口旅游，十分看好海南岛的自然风光，希望能在海口买房养老。但这位老人想到自己的寿命已余存不多，为自己身故后留存住房的价值，目前要花费太大代价显然很不合算，而自己的“钱袋”也非很充实，将多年积蓄的钱财全部拿出用于买房，养老花费就无从着落，为此向房产商提出只购买某套住房10年的使用权，10年后该住房产权仍然交还房产商。房产商遇到这个新问题，研究来研究去，最终还是放弃了这单生意。须知，与这位老人抱有同样想法的人员还真不少。这个市场真正开拓出来，对房产商、对老年人都是善莫大焉。
这个房产商如真正接了这单生意，或者说有哪个社会机构或个人承担这一业务，和这位老人合伙购买这套住房，拿到今天就真是赚“大发”了。当时，海口市的海景房，每平方米仅仅为千余元，今天已是两三万元之多了。
（3）大城市交通拥挤、人口超级密集，噪声与污染日益严重，并不适合老年人生活居住，却又是房价地价昂贵，生活成本高昂。这些老人可能更向往的是风景秀丽、气候宜人、生态环境优越，适宜居住而又价格低廉的乡村或市镇的田园生活，或至少是每年能有相当多的时间，到这些地域居住若干月份。如能在这些地域大量建造专供老年人生活居住的养老基地，实现基地养老，既可在降低养老成本的基础上，大大提升老年人的生活品位，又增加新的养老资源供给。优越的生态环境同样可以作为养老的重要资源，且是惠而不费。
（4）老人晚年的养老生活，除住宅产生的居住收益外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多种生活需求，这些需求的满足必须依赖于持续不断的现金流入，而非单单住宅不动产所能完成，这笔持续稳定乃至延续终生的现金流入，正是大家养老生活中最感缺乏的。而老人拥有的最大财富，也只是一套价值不菲且不断增值的住房，住房与金钱转换的必要性就是异常明显。
老年人需要资源与他们实际拥有资源的差异，为我们实施以房养老提供了诸多有用的空间，以房养老的理念与方法正因此而产生。比如，大房换小房、城市房换乡村房。再如，将自己身故后仍然遗留的住房价值，通过一定的办法提前兑付变现，以弥补房产资源过于富余，现金资源又相对不足的缺陷，都是以房养老的好办法。以房养老正在这里起到了一种“损有余、补不足”的功用，即减损住宅的面积过大、使用期比余存寿命过长、功能过于复杂等缺憾，将这笔多出的居住收益实现价值流动化，形成整个养老期间的现金持续流入，正好弥补养老金来源的不足。
尽管以房养老的理念与运作方式，在中国还处于探索的过程中，但“糖果屋”的童话却渐渐跃入眼帘，成为人们可以随手触摸的现实。尽管老人的房子不是用糖果做成的，但用房子来养老，仿佛就是《格林童话》中诱人的“糖果屋”，不仅可以保障老来衣食无忧，还显得异常自如轻松。只要能开动脑筋，退休时对住房变点“小魔术”，即可得来全不费功夫。
（四）房子养老的缘由
以房养老的有关机制和手段，从大的方面来说，可以表现为养老资源在时间和空间上的有效转换与位置转移，如时间转换、价值盘活、住所变更、权属改变、价值转移等，从而更好地实现养老保障的目标。
1．时间转换
时间转换是指将老人死亡后预计会遗留房产的价值提前变换为现金，用于老人的生前养老。在以房养老模式下，人们既享有该住房的居住效用，又将该住房拥有的长远价值在目前提前贴现享用。比如某住户年届65岁，预期生存余命为15年，拥有的住房尚有30年使用期，住户生前每年可享用100个居住效用单位，身故后遗留15年的居住效用单位就形同浪费。除此而外，每年的吃穿行用、文化娱乐、医疗健康等，预计还需要再加计100个效用单位，而相应的资金来源又倍感缺乏。通过以房养老将“30×100”转换为“15×200”，同样是3000个效用单位，但将拥有房产的未来余值提前享用，真正满足了自己多方面的消费需求，使得一大难题得以迎刃而解，从养老困境中解脱了开来。
在子女养老的状况下，这一问题的解决办法是：每年不足的100个效用单位，由子女以赡养的形式向父母补足，共补足15年，多出15年的1500个效用单位，因附着于所居住的住宅，则以遗产的形式由子女继承。以房养老运营的结果，正好斩断了父母与子女在养老和遗产传承方面的经济联系。老人不再需要来自子女的物质钱财的资助赡养，也不必遗留房产给子女继承。儿女对父母的赡养，主要表现为生活起居的照料和精神慰藉，而不必在物资钱财方面造成过重负担。父母向子女遗留的遗产数额大大减少，子女也不再能依赖父母的钱财舒服生活，而必须借助于自身的力量独立生活创业。
2．价值盘活
目下住宅价值畸高，在许多大城市，只要在稍微像样的地段买到稍微差不多的住房，动辄就是百八十万元，甚至超出自己一生中所能赚取到的全部钱财。但这笔财富又是死死占压在房产上，成为“凝固”的不动产，难以实现价值流动。只要将这笔住房上凝结的价值稍许盘活，哪怕是将自己去世后住房仍然具有的巨大价值，在生前给予一定程度的盘活，如倒按揭、售房养老、房产养老寿险等，都可以得到较大收益，对发挥养老功能派上大用场。再者，大房换小房，市区房换城郊房等，同样可以将凝结在住房中的价值盘活移做养老使用。这样搞下来，老年人不再会发愁晚年没有钱财养老，而是“钱多得花不完”了。
目前，有关住房资产的价值流动化，以实现资源优化配置、以房养老等问题，开始引起大家的关注。在传统观念中，住房是一种一经移动就会发生毁损的不动产，按照新观念来讲，住房资产蕴含的价值则是可以流动的，并通过这种流动使其在个人家庭的不同生命周期阶段合理配置和效用发挥，以便更好地实现以房养老的目标。
3．价值增值
住房具有保值增值的功能，人们在正常生活居住的住宅之外，购买第二套或更多套住宅，利用住宅增值保值的特性赚取经济收入，到晚年经济实力下降时，再将该住房出售或出租得到的收入用来养老。这是发挥住宅的投资盈利功能养老。目前，“投房养老”的行为已有较多出现，对房地产升值有先知之明，并占得先机的人员，无不从无到有，从小到大，从一套住房衍生为多套，最终借助于自己居住而外的住房出租营运养老，就是轻而易举。
4．权属改变
房产权属的改变，是指通过住房产权出售和使用权转让等，实现房产价值的流动化，将住房从一种不动产转化为可用于养老的货币金融资产。某些美国家庭有种做法，如年迈父母将拥有住宅的产权出售给已成年子女，子女则按照市场经济法则，拿出相应资金一次性或分期性交给父母用于养老，同样属于住房价值盘活，而且是局限于家庭内部的“肥水不流外人田”。近几年来，部分老人看得开、想得远，将住房在市场上出售掉，拿到大笔房款就可挑选最好的养老院住进去，舒适安心地度过幸福晚年；或将该住宅用于出租，用租金收入贴补生活日用，自己住进养老院，自己身故后还可以将该住房遗留给子女。一同住进养老院，热闹非常，又有精心的护理服务，成为这些老年人养老的首选。这同样属于我们谈到的以房养老。
5．空间利用
住宅空间利用可采用的方法很多。大家年轻时购买新房，无不寄希望毕其功于一役，争相买大房、买好房，100多平方米的大房成为首选。到了老年时代，子女日渐结婚成家，离开父母的羽翼自立自强，家中只剩老两口，需要动用的住房面积其实并不多，复杂多样的住房功能也行同浪费。将这种空间与功能上的“浪费”通过各种手段予以消除，如出售大房换进小房，出租大房换租小房，或用多余住宅面积招徕年轻房客共同居住等，都可以获取大笔收入用于养老，也是以房养老的好办法。它不需要金融保险机构的参与运作，是大家都可以想得到并熟练操作获益的。
6．异地转移
住宅作为不动产是无法移动的，而住户的居住空间异地转移则十分简单，这是运用不同地域的住房价值、生活用费标准的差异，实现节约养老资源、提高养老质量的目标。如京沪大都市的闹市区是寸土寸金之地，住宅价值天然昂贵，生活成本高昂，且拥挤嘈杂喧嚣等，很不适于老人生活居住；而城市周边的市郊乡镇、沿海或沿江地域的某些乡镇则是生态环境异常优越，且房价地价廉宜，生活成本很低，将大城市的老年人自愿移居到这些地域养老，就是一个很好的选择。
大家临近退休时，为考虑退休后能有更为舒适的居住环境，往往会将原位于市区的住宅出售或出租，再选择适宜环境换购或换租郊区乡镇的住宅，既可多出不少钱财用于养老，又能变换养老口味，降低生活成本，提升养老的品位和质量。在这些适合养老的地域，大量建造高质量、大规模、适宜生活居住的银色住宅、老年公寓或养老基地等，提供给老年人居住，就是应有之义。
总之，以房养老的实质，是要通过种种的金融与非金融的运营机制与手段，将老年人身故后将会遗留房产的巨大价值，提前变现套现到生前使用，将广大家庭普遍拥有的住房资源给予价值上的变现盘活、空间上的充分运用、权属层面的有益转换，使得它能在养老保障问题上派上更大用场，以切实可行地达到用房子养老的目标。这都是我们这里谈到的以房养老。简单而言，就是“以房换钱养老”，这就解决了目前国家、社会乃至家庭个人，最为头痛的养老资金筹措的大问题。