三、三个老太太的PK大赛

（一）中美老太太的天堂相会

几年前的中国，住房商品化初始兴起，上银行贷款买房还被冠以“透支明天”“超前消费”的名头，以刺激贷款消费，拉动经济增长。当时的新闻媒体广泛流传这么一个故事，说的是一个美国老太太和一个中国老太太在天堂会面。中国老太太很高兴地讲到了，辛辛苦苦攒了一辈子的钱，终于在临终的前一天买到属于自己的房屋，在新房中住了一晚上，现在来到天堂，总算了结了一桩大事，一生的辛苦没有白费。美国老太太则同样很高兴地讲到，年轻结婚时贷款买的房屋，住了一辈子，总算在临终的前一天将贷款本息全部偿还完，没有给儿孙后代留下任何债务，也心满意足地来到天堂。

两位老太太就各自的选择进行比较，分析各自的优势劣势后，发现美国老太太的做法比较中国老太太要高明得多，可使自己从住房中获得更大的效用，得到的满足感也更大。中美老太太的这一较量，确实带来了中国民众消费理念的大变化——改变传统观念，变传统储蓄购房为贷款购房加储蓄还贷，以便用“明天的钱圆今天的梦”。有人说，观念改变世界，这一消费信贷理念的确立，确实带来了住房商品化的大见成效，居民住房生活质量的大幅提升，房地产业持续快速的激活，国民经济持续长期的大幅增长，这都是有目共睹的。

（二）第三个老太太参与PK赛

正当人们还陶醉于按揭购房消费的融融乐趣，美国老太太为成功胜出而沾沾自喜之时，一位来自N国的老太太又跳了出来，高声喝道：“我要与美国老太太PK! ”

只见第三个老太太神采奕奕地站在PK台上，说：“我是在年轻时贷款买房，到60岁临近退休时就将房贷全部还清，然后我将该房屋的产权出售或抵押给银行，使用权则依然保留供给我正常生活居住，卖房或抵押房的钱财由银行每个月支付给我作生活费补贴。到我上天堂之时，住房的价款正好花销得干干净净。在整个养老的20年里，我去中国爬了长城，去法国吃了大餐，还到韩国做了整容，到美国逛了迪斯尼乐园，这都是我把房子抵押给银行，让房子给‘报销’的……这辈子赚得钱财在这辈子又花销得干干净净，想起来真是痛快！”

用我们设想的以房养老的新观念来看，美国老太太的做法固然很好，但还不是最好。来自N国的第三个老太太，思想观念又前进了一大步，这就是在某些发达国家非常流行的倒按揭。通俗地说，就是老年人在晚年将自己的房产抵押给银行获取流动现金，用来养度自己的余生，贷款机构则在老人出售、搬出房子或过世后再将房产收回的一种金融手段。这个倒按揭正是今天已脍炙人口的以房养老的典型方式。

三个老太太的小故事，说的是三个国家的老百姓不同的财富理念和买房、养老方式。中国老百姓主要靠自我积蓄为主，一辈子节约攒钱买房为子女办好事。美国老百姓则充分利用贷款融资，提前消费，既拉动了房地产交易和社会投资，又得以尽早享受新生活。N国的老百姓则充分利用房产蕴含的巨大价值，尤其是人死亡后房产仍然具有的相当价值，抵押住宅所有权的同时保留对住宅的使用权，在住房不影响正常使用居住的情形下，提前给予价值变现，从而得到一笔笔稳定可靠并且是延续终生的现金流入，用来养老自然是再好不过。

（三）三个老太太的行为图式

对三位老太太购房与养老消费的状况可用图3-2表示并加以比较。

三个老太太都是25岁结婚成家，80岁死亡，不同的是购买住房和筹措房款的时间以及房产处置的方式。中国老太太死亡前一天才买到属于自己的住房；美国老太太和N国老太太则是年轻时买房，终生居住。美国老太太是死亡的前一天方才全部归还银行贷款，而N国老太太则是60岁就还清全部住房贷款；中国老太太和美国老太太死亡后，房产都归由子女继承；而N国的老太太则是将住房的余值来个以房养老，人死亡时房产的价值也同时“死亡”。

（四）三个老太太的行为评析

三个老太太都是辛苦劳作一辈子，出了一辈子的力，住了一辈子的房，得到的结果却是大不相同。将三位老太太的做法加以对比，从个人价值最大化、合理配置家庭拥有资源更好实现养老这一终极目标的角度而言，不难发现第三位老太太的做法最为明智，收益也是最高，一生赚取的钱财在自己的一生得到了最好的价值实现。在老龄化危机日益严重，养老资源日益短缺的今天，这一做法更有着普遍的价值与意义。

中国老太太一辈子辛辛苦苦挣钱、攒钱来购房，在严重的通货膨胀时期，资金积聚的速度会远远赶不上房价上涨的速度，这就大大延迟了购房的进程，直到临终总算购得一套归由自己拥有的新房，只住了一晚就一命归西，这种结果诚然是可悲，但购到的住房是否全无价值呢？否。它一般是作为遗产归由儿女继承。父母辛苦操劳了一辈子，一生为儿孙做牛做马，却未能从这种辛苦中为自己得到应有的回报。虽说总算为儿孙办了一件大好事，但自己最终又得到什么结果呢？这种做法是否今天要大力提倡呢？并非如此。

这里我们还想询问：人为住房劳累了大半生，付出是太多太多，房子为人又带来什么呢？是否能让人为房子服务的同时，也能通过某种机制和手段，尽量让房子为人多提供服务、多做贡献呢？有个美国人写了《穷爸爸、富爸爸》一书，其间讲了一个很好的道理：“财产为人服务，而非人为财产服务。”许多人的一生为何感觉不到任何快乐，贫穷的时代是这样，在富有的情形下依然如此。这就需要从哲学的高度加以评判了，“我整天活着、忙碌着，到底是为了什么呢？”

中国老太太的做法，从现代人的视角观察是很傻的。假如国家开征遗产税，将住房作遗产给儿孙们继承，还要再缴纳20%～50%的遗产税，对家族而言更是一大损失。对子女来说，平白无故继承到一套住宅，应当是件好事，但从培养子女的健康成长而言，这种不劳而获的行为并不值得夸耀，真不能算是一件大好事。国家为什么要开征遗产与赠予税，并非一定要在死人的头上收敛这几个“小钱”，而是要借此大大减弱不劳而获、坐享其成的遗产继承现象。比尔·盖茨是当今世界第一大富豪，他作出的一个重大决定，就是将自己拥有的财富全部捐赠给社会。正是这一决定，使得比尔·盖茨从一个卓有贡献的大发明家、受人羡慕的世界第一大富翁，成为备受世人尊敬的大伟人。

美国老太太的做法是明智的，是今天需要大力倡导的。她从结婚成家时就贷款买房，虽说要交付不菲的利息，却是一直居住在属于自己的房子里，到临终时，购房贷款已全部还清，房屋产权完全成为自己的。但需要说明的是，既然这位老太太已是一命归西，房屋归属于谁也就不值得再予谈起，庆幸的是没有给儿女留下任何债务。遗留的住房已居住数十年，价值不多，也足可欣慰。将这套住房传递给儿女继承，当然是不错，但如该位老太太并无儿女，或虽有儿女，却对继承该套房产持完全无所谓的态度，而老太太本身又是现金来源颇有不足，要“端着金饭碗讨饭吃”时，这事做得意义就不大，该套房屋仍然有相当价值未能很好利用起来。且遗产传承给子女时，仍要按照国家规定再缴纳数额不菲的遗产税，对精明的美国人来说也是一大憾事。

第三位老太太同样是将该房屋尽早地买到手，并安然享用了一辈子，只是贷款本息归还早了10多年。人满60岁，住房贷款就全部偿还完毕，这在目前是完全可以做到的，且在低利率时代更合算一些。到退休时再在住房上变点小魔术，正好将住宅这种已“僵化、凝固”的不动产，转化为可资充分利用养老的“糖果屋”，临终时正好将该房屋的全部价值花销得干干净净，然后才无牵无挂地来到天堂。第三个老太太的出现，让我们相信“房子养老”在将来必定会大行其道。正是出于这种养老方式的促动，我们看到来中国旅游的外国团队多为老年人的事实。在我国，以房养老已成为自21世纪以来人们最为关注的话题之一。

美国老太太贷款购房再分期还贷的办法，对家庭购买住宅带来了新思路。这一新思路对我国的房地产业开发，对金融保险业的业绩和利润增长，对老百姓的安居乐业、迅速改善生活居住水平，对国民经济的健康快速增长、城市面貌迅速改变、规模大幅增进等的功用和影响，今日不论是如何给予溢美之词，都是不过分的。而第三个老太太用房子养老的新观念，将在家庭养老保障和代际关系变革方面产生一场新的革命。对这一新养老思路的变革，同样给予再高的积极评价，也都是当之无愧的。

第三个老太太以房养老的做法，让我们看到了养老事业的辉煌明天，众人对此的热切讨论与关注，表明中国的老人需要“糖果屋”。房子养老仿佛就是一个个诱人的“糖果屋”，不仅可保障老来衣食无忧，还显得异常轻松自如，得来全不费功夫。就这样，第三个老太太在这场激烈的“超级老太房产养老PK赛”中大获全胜，这种“想玩就玩，快乐生活”“财产为人服务，而非人为财产服务”“一生赚钱为一生更好地消费”的理念更是羡煞旁人。