四、“60岁前人养房，60岁后房养人”解读

“60岁前人养房，60岁后房养人”，是笔者于2003年7月在浙江大学举办的以房养老研讨会上首次提出的，经过新闻媒体、网站的广泛报道，引起了较为普遍的关注。在2006年的全国“两会”上，这一口号作为对以房养老的经典而又通俗的描绘，一经提出，并经记者争先恐后的报道或大肆炒作，各种新闻媒体的爆炸性宣传，立时引起整个社会的轰动，几乎达到妇孺皆知、家喻户晓之境地。“人养房”大家是清晰的，并都在这样做，而“房养人”应如何实施呢？有人说了“应当请专家指教一条明路”。

（一）“60岁前后”的界定

60岁是一个敏感字眼，热门话题。60岁前和60岁后，正以60岁为界标，将人生分为工作和休息养老两个截然分断的时期。前一个阶段，人们要工作赚钱、购房花钱，积聚起以货币和房产为代表的大笔财富，为日常生活和日后养老打下良好基础；后一个阶段则是人们休息养老、花钱消费，安然享用前期积累成果的时期。但后期能否真正做到“安然享用”前期的劳动成果，能够享用多大的数额，这笔数额能否基本满足乃至较好地满足整个养老生活的需要，正在于前期积累财富数量的多少和质量的高低。假如大家都在前期积聚巨大财富，后期自然可以顺利安然享有。但如前期的状况并非很好，或者未能有意识地未雨绸缪，积累起较多财富，晚年养老生活就不可避免地出现了大纰漏。

首先需要说明，这里谈到的60岁，只是指时下我国政府规定的退休年龄，在大多数情形下，同实际退休年龄是相符的，但今日也出现了50岁左右就提前退养，或到65岁仍在岗位勤奋工作的情形。随着人们寿命的延长和生活方式的演变，人们的身体健康状况与20世纪五六十年代相比，已是不可同日而语，如像欧美等国那样延长到62岁或65岁、67岁退休，在养老操作上更为适宜。考虑到老人的身体健康及承担工作能力的状况，大多数老人完全可以精神抖擞地工作到65岁或更长，而不降低工作效率。

只是在我国的现实情况下，每年尚有多达千万的劳动力要安排就业，数额之大远远超出各主要经济发达国家拥有劳动力的总和，还有相当多数的中青年人员仍要为“饭碗”问题在求职线上苦苦挣扎。许多人员不到60岁甚至55岁，就提前办理了退休手续，导致社会人力资源的重大损失和浪费。随着将来就业形势的好转，老人的退休年龄完全可以放宽，如到65岁等，或可采取的更为确切可行的办法，即划定60～65岁的就业弹性区间，老人到了60岁或选择退休回家，或留下来继续工作，到65岁时再强制其退休。

（二）“60岁前人养房，60岁后房养人”的解读

“60岁前人养房，60岁后房养人”，是作为以房养老的指导思想提出的，为此一一说明。

60岁前人养房是必然的，民无居不安，人们需要有自己的居住场所，但为实现这一目标花费的代价太大太高，甚至像传说中的中国老太太那样，用毕生的精力才实现“居者有其屋”这一人生大目标，也诚然可悲，结果只是“以老养房”，而非以房养老。为了实现以房养老，大家于中青年期通过储蓄存款、按揭贷款的方式购买房屋，并在日后的长时期内向银行逐步还本付息，最终在60岁前取得该住房的所有权，否则，这里谈到的“60岁后房养人”就失去了应有价值。

60岁前人养房，需要相当的技巧，我们并非是用毕生精力积累购房的钱财，而是采用按揭融资的方法来聪明地提前买到属于自己的住房，尽早享受新生活。到60岁时，一切按揭贷款都已全部归还完毕，取得了所居住房屋的全部产权，也就为60岁后的“房养人”准备了充分的前提条件。是储蓄买房还是贷款买房再攒钱还贷，反映了两种金钱观或消费观的差异。正如广为流传的中国老太太与美国老太太在天堂会面，谈论有关购房的优劣利弊那样，何种方式更合算，需要组织相应的计算比较方可。

60岁前人养房，在按揭贷款日益盛行和收入财富急剧增长的今天，中青年时代贷款买的住房于60岁前完全结清本息，是大家都能做到的。但60岁之后，如何将拿到全部产权住房所蕴含的价值，尤其是自己死亡后住房还存留的价值提前挖掘出来用于养老保障，就是个大难题，需要较好的技巧与方法。

以房养老的手段有简易的，也有复杂的，有的手段如倒按揭、房产养老寿险等，没有金融保险机构的广泛参与就无法操作；有的手段则只要老人认真开动脑筋，大胆解放思想，破除头脑中的某些条条框框的束缚，就可以实地操作，如大房换小房，市区房换市郊房，出售住房自己居住到老年公寓，等等。比如，人们可以将已具有完全产权的住房先行出售，再通过租房、入住老年公寓，或“售后回租”的办法来达到这一目标，还可以采取的办法有，出售产权、保留使用权、售房不离家等“售房养老”模式，也可采用美、日、英、法、加、澳等国目前广泛推行的倒按揭，人们既享有照常居住生活的便利，又享有将住房资产提前变现套现，提前取得房款用于养老的优惠。这样既可获取一笔款项用于养老，又能保持对住房甚至是原有住房的使用权，保障晚年期照常有房可居。

（三）60岁前“人养房”与60岁后“房养人”的关系

60岁前人养房今日已有了较多探讨，它需要考虑人应当怎样养房，传统的养房只考虑房子的居住功能，如何能居住地舒心适意。为此，住房的面积应当有多大，价值该有多高，装潢应达到何种程度，周边的生活环境应是多么优美，地理交通位置又是如何便利等，这是买房时需要重点考虑的。目下，大家认识到住房还具有较好的投资价值，购房时大多还要考虑升值的潜力如何及程度的大小，考虑坐落地段的地价和房价的变动趋向等，以尽量争取买到的住宅能有较大的升值空间。

如从养老保障的角度看待购买房屋一事，则会将这两大因素同时加以考虑。既要考虑购房后的长期使用居住，为此应重点关注哪些事项，又要关注住房的投资升值，考虑住房坐落的地段，若干年后该房价升值会达到何种程度等。该套住宅最终是要实现产权的转让与价值变现，保值升值的潜力越大，可发挥的养老保障功用自然就会越为强烈。

在“60岁前人养房”和“60岁后房养人”的关系上，没有前者的“人养房”，就无法实现后者的“房养人”。前者是人们动用各种手段，积聚起必要的金融资产，并使之转化为住宅的实体性资产，从而满足人们对居住的需要；后者则是人们对住宅资产中已凝结的巨大价值予以释放，使其重新转换为金融资产，以切实满足人们对养老的诸多需要。在这种以养老为目的的购房行为中，既然现在购进的住房，将来还要发挥养老的功用，房子不妨买得面积大一些，坐落地段好一些，为此的花费多一些。如此做法是有理由也有条件的。既然是“人先养房，房再养老”，那么，中青年期间的养老金缴付、养老款储蓄等，都不再是必不可少的，在养老保障中的重要性也会大为减弱。大家就可以拿出这笔原准备用于养老的储备金，加大对住房的购买。

“60岁前人养房，60岁后房养人”的口号是提出了，并在传统的“养儿防老”、今天的“储金养老”的基础上前进了一大步，它不仅是积蓄钱财养老，而且是用更为重要的积蓄——住宅价值的变现套现等，间接达到了养老的大目标。

（四）60岁后“房养人”需要做的工作

1．60岁前“人养房”需要做的工作

60岁前的“人养房”，有众多事项应予把握，要考虑初始购房的房价及还贷的方式和期限，以结算还贷付息；如购房时点和贷款付结的时点选择，还需要考虑养大房、养好房，价值昂贵的房，为晚年的“房养人”打下稳固基础。为此，个人要有贷款购房的意愿和逐期还贷付息的能力；金融机构要开办住房贷款业务，并乐意为居民提供融资服务；房产商乐于接受按揭购房办法，并为此提供各种便利；国家也建立有各种法规制度，以维护按揭购房事项的顺利实现，并对其间可能发生的风险给予相应防范。这些注意事项固然很多，但比较60岁后的“房养人”还是要简单得多。

2．60岁后“房养人”需要做的工作

60岁后的“房养人”需要做好如下工作。

（1）充分认识到“房养人”的现实意义及对养老的重要功用，从而自觉主动地参与这一事项。

（2）“房养人”是涉及社会各关联方的复杂事项，需要整个社会对此以充分理解、包容，并提供充分运作的大舞台。

（3）国家各项相关的法规政策为此提供各种优惠与倡导，鼓励人们积极参与这一事项，并对这一行为的各参与方之间可能发生的利益协调、纠纷处理等，给予公正客观评判，保护好各方的合法权益。

（4）为达到“房养人”的较好效果，购买住房时应注重房价上涨的力度。一般而言，房价总是在持续上涨之中，但具体到不同地域的不同楼盘，上涨幅率又有较大不同，要考虑该住宅在最终住户死亡，交付机构时的房价可达到价值为多大，其间有很大的不确定性。

（5）以房养老的技术操作性很强，大家能否很好理解并接受这一事项，是个大事体。“房养人”实现中涉及房价波动、预期寿命、利率调整、保险精算、金融工程等大量技术层面内容，而参与“人”已是年过60岁的老年人，如空有高涨热情却无相应操作技能，最终结果就可能是适得其反。

（6）目前的老年人，尤其是被称为“现金穷人，房产富人”的老年人，应在拥有的富饶房产和贫困现金间搭建一种协调转化的有效平台，以完成这一转化过程，建立稳固的养老物质基础，否则就只能是“端着金饭碗讨饭吃”。谁来担当构筑“平台”的重任呢？正是金融保险机构。

总之，60岁以前，人将房子养得好一些；60岁以后，房子就可以将人养得好一些。反之亦一样。