五、以房养老的对象

以房养老主要是针对“两无一有”的孤寡老人，即没有子女或法定继承人，没有足够的养老金或储蓄存款，却有一定价值房产的老人。对这些无依无靠，死后遗留住房却可能闲置浪费的老人来说，以房养老的确是不错的选择。实际上，参与以房养老的对象完全可以宽泛得多，主要有如下方面。

（一）中老年家庭

推出以房养老业务，对中老年家庭最为适合。它将促使老年人放心大胆地花钱购房，再用住房产权的特殊出售或反向抵押来养老。今日，城乡居民的储蓄存款已创纪录突破50万亿元大关，且增势不减，日常实际消费水平却显得较低。这种状况可以预料，却又很不正常。原因就在于众多老年人积蓄了雄厚的钱财，却要考虑更为现实的养老问题，不敢拿出来付诸消费质量改善，更不敢将其用于购买住房。

中年家庭已经开始对养老生活预为筹划，并通过投保养老寿险等将其付诸实施，但将住房以出售或抵押的形式参与养老，还未能提上议事日程。对青年家庭来说尚未到考虑养老问题之时，养老并非十分紧迫、值得关注之事。但在购买住房时，就有意识地未雨绸缪，提前考虑将来以房养老则很有必要。

（二）自有住房并拥有完全产权

人们对所居住房屋拥有完全产权，是关键的。若住房非自己独立拥有或非完全拥有时，住户对住房无自由处置权，就不可能企望凭借临时或长期租入房屋实现为自己养老的目的。这就使部分很需要加强养老保障的贫穷阶层，因缺乏归属于自己所有的住房，而难以参与以房养老业务。

家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权后，才有可能对该套房屋作出售、出租转让等考虑。如居住房屋是租入的或只拥有有限产权，就不可能对该房屋自作主张，将其用于自身养老或在市场上出售转让。我国居民目前拥有自有住宅者已占有很大比例，但有相当部分是购买的经济适用房，虽说产权是归自己拥有，却只是有限产权，住房的转让出售等受到一定限制，这就需要国家有关政策法规给予产权明晰。至于说居民购买的商品房，则完全有资格自行支配换取金钱来养老。

时至今天，人们是否拥有完全产权的住房，已不再是一大障碍。

（三）经济状况适中或较好

假若，老年人的经济物质基础甚为雄厚，金融资产充沛，既有可观的钱财用于养老，又有很好的住房用于居住时，考虑或不考虑房产养老都是可以的。如老人的经济物质条件较差，或没有自己独立拥有的房屋，或即使有了自己的房屋，也是破旧狭小，很难具有一定价值时，也很难指望它能作为自己养老的资本。金融机构也无法将这类住房纳入自己的业务操作范围。能够考虑这一养老模式的，大多是经济物质状况居于中等水平者。

俗话说，“穷有穷养，富有富养”，富有老人通过这一做法，将晚年生活安排得舒适、奢华，对此种状况我们是欢迎的。老年人愿意花钱高消费，对拉动经济增长也是一种贡献。事实上，业务开办机构为减弱倒按揭业务开办的风险，增加盈利，更希望这类富裕老人加入贷款队伍。

如某贫困户所住房屋既小且破旧，坐落地段不佳，价值评估很难上档次，是难入业务开办机构“法眼”的，即使参与倒按揭，也会因较高费用成本等颇不合算。这时可以采用的手法，就是将住房出售再住到养老院养老，或采取其他以房养老办法，使晚年生活更易于安排一些。

值得注意的是，愿意接受以房养老的人大多有多处住房，收入不菲，抵押或预售给银行一套无所谓。退休前养老积蓄不足，退休后收入急剧下降，理论上最适合以房养老模式的老年人，则往往是住房价值不高，相形之下，他们更希望将住房用于其他用途，如传给收入同样不高的子女，留在手中预防疾病等。只有这个特殊群体能顺利接受以房养老新理念，社会需求才能真正形成，推行以房养老的基本宗旨也才算真正实现。

（四）没有子女或子女不期望继承父母的房产

大家在中青年时代购买住房，除自己生活居住外，大多还为着自己身故后能够将该住房留给儿女使用。但如该家庭没有子女，且将来也坚决不要孩子时，买房可发挥效用就立时减弱大半。有对年轻夫妻立志不要孩子，他们听到以房养老的理念后，认为“这种做法的本意很好，对我们这些‘丁克’式家庭而言，正像量身定制般感觉非常合身。但对那些有儿有女的家庭而言，可能就不一定合适了，是否选择这一模式要因人而异”。

大多家庭是有子女，但子女的经济状况颇佳，或子女雄心大志要自己创业打天下，对继承父母房产并无太大兴趣，或子女在外地或国外发展已是大有成就，对父母的房屋是否传留自己，完全抱着无所谓态度，父母用房子为自己养老就是理所应当了。

（五）城市或城郊家庭

地处城市，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市，住房价值高且在不断增值之中，变现转让较为容易，需要向银行申请反向抵押以房养老时，也能得到银行的首肯和担保，从而较为轻易地取得贷款。但如该房屋地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，则因房价低、不易变现等，很难推行这一政策。按照目前贷款机构的一般情形，也较难列入机构贷款计划。可资以对比的是，即使农家子弟考入大学，需要申请助学贷款时，自有房屋也往往被明文规定不能用作抵押担保。这其中是否有地域、城乡歧视的因素在内，不能简单加以推定。

城市是流动开放的，农村则几乎处于封闭状态，农村住房的明显缺陷是价值低、交易难、变现能力弱，除本村村民外，很少有其他人员能参与购买，国家还特别规定禁止城市居民到农村购买宅基地，这就限制了农村住房的交易变现。但位于城市近郊区、卫星城镇、经济发达地区靠近乡镇机构所在地的住房，则会因城市化、产业化进程的加快，具有较大升值空间，有较多市场行情和房产变现机遇。

（六）思想观念新颖

以房养老是个新生事物，是养老保障和金融保险制度的一大创新，是传统养老和代际财富传递模式的重大变革。要想在我国顺利推行以房养老，就需要大家通过传统观念关，如顺利接受并积极参与这一新生事物，否则就很可能出现“有行无市”现象。应采取各种手段，鼓动大家思想观念解放，在自己的晚年时分踊跃参与该项业务。

可以认为，思想观念新颖、乐于接受新生事物的老年人，将是以房养老业务的积极参与者。至于那些思想观念还较为保守，希望为子女留取房产的老年人，则大多不会加入以房养老的队伍。

我们是否需要对思想观念保守的老人大肆宣传这一新理念，鼓动甚至迫使他们都来参加以房养老事宜呢？不必。转变老年人的观念甚为吃力又收效不大，即使说一时勉强接受这一新生事物，日后长时期的运行过程中，也极容易出现反悔、毁约等情形，更不应当强迫老人一定要参与这一业务。

（七）家庭人际关系和谐

家庭人际关系和谐，是以房养老模式得以推出的重要条件。父母依靠自身力量自我养老，不再麻烦子女，会深受子女的拥戴；子女乐意自立自强，自己创业打天下，而非依赖父母的遗产过舒服日子，这样有志气的儿女定会让父母心中乐开了花。这一新的代际理念，正是现代家庭应大力倡导，也更适应市场经济社会里应当具备的家庭人际关系。否则，这一模式就很可能因来自子女的强烈反对而难以成行。

适合采用以房养老模式的家庭有哪些呢？根据如上考虑，大致可以包括拥有自有住宅、经济物质状况中上等、思想观念新颖、乐意接受新事物、代际关系和谐、不同子女共同居住的城市中老年家庭。建议在国内选择若干经济较发达、居民收入较高、观念较开放的城市先期进行试点，试点成功再全面推广。