六、以房养老的功用
以房养老的办法真正不错，正反映了今日老龄化危机到来要解决的大问题，也符合我国养老资源匮乏、养老保障体系不健全的实际状况。但也有众多人士对以房养老提出种种质疑，甚至痛斥、谩骂之音也不绝于耳。公众对以房养老的看法多种多样，我们应当怎样看待这一新生事物来推动这一事项的迅速成长，以便早日发挥其应有价值与功用呢？
（一）以房养老的综合价值
以房养老业务的推出，并非只是简单的业务开办机构和老年客户之间资金贷放与还款的债权债务关系，还涉及房地产、养老保障等，是个综合性事项和大系统工程。这一业务的开办，不仅使住房资产的价值提前变现套现，极大解决了养老资金短缺的问题，组建更为强固的社会保障体系，而且国民经济增长、活跃房地产业交易，对金融保险部门新的业绩、利润增长点的形成，对居民家庭拥有资源的跨期优化配置和长期效用提升完善，对父母子女代际间财富传承的演变，确立适应市场经济时代的家庭代际关系，促动亲子关系从目前的过度依赖走向相对独立等，都具有显著的推动效应。
以房养老从一种全新的视角激发人们进一步拓展养老的新思路。大家在中年时期就提前考虑养老问题，是养老行为理性化的新表现，具有巨大的实用价值、前瞻性意义和政策推动价值。
（二）以房养老可解决“房子富翁、现金穷人”的养老问题
在城市中生活的很多老年人，辛苦一生得来的财富几乎只能换来一套房子，房子是有了，大半辈子积累的货币资产也就全部占压在房子上难以流动。就像我们经常看到的众多老年人那样，住房是有了，且还属于高档次人士居住的豪华住宅，价值动辄可以达到数百万元。但老两口住在这类高档住宅里，却被迫过着捉襟见肘的生活，每个月的生活费绝不敢超出一两千元，其中还有数百元要用于同住房相关的物业、水电、网络通信用费，一日三餐只能是“瞎凑合”，甚至比一般的贫民还不如，遇到大病重病急需要大额货币开销时，更是难以应对。尽管房子住起来很舒服，但在吃穿住行用的消费结构里，只能满足一个“住”的需要，日常生活仍然表现得很差。人们将这些老年人形象地称为“住宅富人、现金穷人”。这种从“牙缝”中节省出来的生活质量应当如何评价，是高还是低呢？这显然不是我们应当追求的。
许多所谓的成功人士讲到，自己花费了一生的积蓄约上百万元，购买了高档住宅，成为“百万富翁”，但日常生活仍是简陋如常，根本找不到成为百万富翁的任何幸福感觉。如为了买房还欠了一屁股账，每日要为筹钱还账想方设法，生活搞得就更是狼狈。这种“资产大增、债台高筑”显然不是好事。尤其需要关注的是，资产大增的都是住宅资产，在家庭生活中只能满足“住”的功能；债台高筑则需要拿出实实在在的“真金白银”来还债。对这些老人而言，前者显得过多，对自己并非都很需要；而后者日常的现金收入如养老金、子女供养、积蓄存款则是为数有限，应付日常生活开支外，已是非常缺乏。能否有效改变这种反常现象呢？以房养老就是解决问题的好办法。
随着我国迅速走向老龄化社会，以房养老的最终目的，是老年人将自有财产提前变现来寻求自我养老，老人完全用自己的房产养自己的老，不必要借助他人之力，不必依靠儿女养老，也不用在工作期间考虑养老金的缴付问题。这就为社会、为儿女减轻了养老负担。尚有部分老年人没有自己的住房，无法实现以房养老，国家就可以集中财力对这部分老年人以特殊政策倾斜，从而使得政府在同等财力支付的状况下，将养老事业做得更好。
以房养老的好处是明显的，许多老人辛苦一生挣钱买下住房，虽说已经付清抵押分期付款，房子的价值也比原先买价大幅增值。但拥有房子的老年生活却不那么轻松，仅有的房子要自己居住，不可能出售或出租，只能留给后人，而退休后的生活却因高昂的医疗费用和财产税等，使他们有限的养老金收入应付日常生活入不敷出，不得不面临卖掉房子、自己被扫地出门的命运。对这部分老年人来说，以房养老既是必然，也属必需。
“住宅富人、现金穷人”在我国应不属少数，这是财富配置不合理的结果，它降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的福利，使得他们不得不过分压缩生活开支。老年人改换观念，将自有房产通过以房养老的特定模式，来达到养老目标时，这一两难抉择就会迎刃而解。目前城市老年人的退休金平均约计3000余元，企业大多数退休人员也就千把元出头。办理房屋倒按揭后，每个月可以获得比退休金高得多的养老钱，晚年生活质量立时就提升了一两倍。
（三）以房养老优化人们一生的收入配置
在我国现行的社会保障制度下，离退休人员的收入主要源于基本养老保险金，保障水平尚差、保障覆盖面尚低。随着城镇住房制度改革的不断深化，大多数老年居民已拥有了自有住房，并成为家庭的主要财产。即使在人均收入水平较高的发达国家，住房仍然是一个家庭的重要财富，个人一生的积蓄主要凝结在流动性较差的房产上，很难转化为当期消费。这些老年人去世后，往往留下大量的财富凝聚在住房上，在世时却过着清贫的生活，这就造成了很大的资源浪费，人的一生取得的收入未能在一生中得到合理配置。引入以房养老盘活沉淀在住房上的资金，就能产生连续不断且稳定的现金流入，较大幅度地提高老年人的收入水平。
以房养老的功绩就在于将住宅价值很好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，体现了住房资产与流动资产间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。
个人一生的收入与财富，应当在个人整个生命周期的不同阶段包括养老期间予以合理配置，以使个人资源配置达到最优，效用也实现最大化。一个理性的社会成员，也会自觉地将其在职期间的部分收入积存起来以供退休后使用，并保持各期生活消费水平的基本相似。这一行为被著名的美国经济学家莫迪格利亚尼总结为生命周期理论，并因此于1986年获取了诺贝尔经济学奖。这一理论的基本思想是：人们在追求个人效用的最大化时，不仅是对某一消费行为、消费项目的决策安排，要考虑个人效用的最大化，最重要的是要追求生命周期内整个一生效用的最大化，而其长期资本预算约束则为生命周期内的收入与消费支出的总量平衡。因此，人们需要将一生的收入总额，能更有效的在一生中优化分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等，更为合理地满足个人一生中的需要。
（四）以房养老是融资理财养老的新模式
以房养老是一种特别的融资理财方式，从宏观上讲，这种自我养老的意识与行为，从根本上减轻了国家和社会的养老负担，有利于社会的稳定和发展；在微观上讲，它将促使人们从长远乃至一生的角度更合理地配置自己的经济资源，使得个人经济生活独立化，养老理念理性化。在中国不远的将来，以房养老将会是一种有巨大生命力的养老主体方式。
家庭养老功能弱化的潮流难以逆转，这就需要人们采取更适应时代发展的养老方式。把房产和养老通过某种制度设计结合起来，充分挖掘房产价值，必将大大改善养老资源缺乏的现状，缓解养老保障的压力。仿效第三位老太太的做法，以房养老就是切实可行的好办法，老年人不必捧着“金碗”讨饭吃，而是把“金碗”提前兑现以实现安度晚年的愿望。以房养老的理念提出，正为此提供了解决问题的好思路和制度安排，显然为大家求之不得。
目前，我国的经济社会正处于急剧发展状态，使得个人的消费支出和价值取向等，充满了众多的不确定性，家庭在安排重大支出方面不可避免会出现种种纰漏。传统的中国都是反哺式社会，父母在孩子未成年时是不计成本的抚养，等到老年再由晚辈赡养就是天经地义，在这种情况下，父母不用考虑筹措养老费用。但市场经济和计划生育政策彻底改变了这种情况，父母把子女当“小皇帝”“小公主”般抚养，到晚年却由于许多情况无法得到子女的赡养。迫于养老存在的窘境，社会和家庭都在做各种努力，但结果往往是不尽如人意。
笔者对此做了多种研究和探讨，认为这是家庭投资理财环节出了大问题，最后还得从理财融资等方面妥善解决，深入挖掘养老资源耗费和购房成本之间的关系，用住房来养老，就是一举两得的好办法。
（五）以房养老是死后的钱财生前用
以房养老的实质是“死后的钱财生前用”，是生前就尽量地将住房的价值，尤其是住户死亡后住房仍然遗留的价值消耗得干干净净，用来弥补养老生活中的现金短缺。大家谈到购买住宅大不容易，甚至是为此当房奴也在所不惜。既然大家为购买住房付出大半生的心血与精力，“辛苦大半辈子才买到一套房”，甚至像传说中的中国老太太那样，到临终的前一天才买到属于自己的住房，那就应当让这套房子在日常生活中为自己发挥最大的价值。实现这一目标的最简单办法就是在自己生前用各种方法，尽量将这套住房的价值“消灭”得干干净净。
按照以房养老的做法，不仅是自己生前的住房价值得到最好运用，就连自己身故后住房仍然具有的价值也提前予以使用，正是让住宅发挥最大效用的好方式。大家为买到属于自己的房子是辛辛苦苦，买到了住房又将自己舒舒服服地供养了大半生，提供了巨量的居住效用，这正是房子给人们带来的最大好处。怎么能像有的人所说以房养老是“辛辛苦苦一辈子，最终什么也没有得到”呢？
有人会询问，老百姓辛苦了大半辈子才买到一套房子，又游说他们用余生消费掉。然后子孙后代沿着父辈的足迹，周而复始，继续这种悲剧，这完全是个馊主意，是杀鸡取卵！唯一的作用只能是世代贫穷。那么，子女应当怎样做呢？周而复始，照样做下去就是了。需要说明，这并非人生悲剧，而是一种大喜剧，是对自己拥有财富价值的最大化利用，使其能充分发挥出最佳效用来。试想还有什么方法能比这样做更为简明干脆呢。子孙后代可能是沿着父辈的足迹，继续地穷下去。但为什么不能吸取父辈的教训，一举打个翻身仗呢？在今日的社会里，贫穷家庭的子弟成才，固然受到先天环境条件的诸多限制，但只要能奋力拼搏向上，往往比富家子弟有着更大的作为和贡献。
某人认为“美国老太太卖房是为了旅游，提高生活品质，我国的以房养老是老百姓为了晚年活命，两者根本不在一个层次上，更谈不上比较了”。这话说得很确切，但又不很完全。以房养老并非是富人或穷人的专利。富人可以用住房的价值变现实现养老，目的是求得后半生的日子能“锦上添花”；穷人则是用仅有住房价值的提前变现套现，来弥补更为短缺的养老金，属于“雪中送炭”。两者固有众多不可比因素，但“锦上添花”固然需要，“雪中送炭”的迫切性和必要性，比前者要大得多，更应给予大力提倡。
（六）以房养老可以促成儿女的自立自强
以房养老为社会、为儿女减轻了大负担。以独生子女居多的年轻人，要同时赡养四个老人，负担是无法承负之重。如房子能提前变现养老，上对老人，下对儿女，都可是既折中又易于接受。推出以房养老，使得老人在即期消费部分房产价值的同时，保留了住房的使用居住权，在不影响老年人正常生活居住的前提下，极大地改善他们在整个晚年生活期间养老金的供给状况。
今日家庭少子化日益严重，空巢家庭比比皆是，但在中国、日韩乃至欧洲等国，相继出现了一些被社会学家指责的“扶不起来的一代”。这些已成年或成家的子女虽然已是高等学校毕业，或者也参加了工作，结婚生了孩子，仍然同父母住在一起，时时、处处、事事仍然需要得到父母的帮助才可，遇到问题就不知道该怎么办。在家庭经营管理体制上，还有“丈母娘领导下的太太全面负责制”的说法，正生动地反映了这一现实。
这里固然有家穷买不起住宅的现实，但许多子女在父母的大力赞助下，已经买到了属于自己的住房，却仍然同父母住在一起，如此做法是否这些子女特别讲求孝道，不是。对子女的好处是什么呢？可有如下话语为证：“每个月挣得工资向父母一点不交，每天的家务活自己一点不做，家中大事小事自己一点不管，自己养的孩子一点不带”，“四个一点”的结果，就是一切都扔给父母解决。这种状况显然不是为了尽孝道，而纯粹是将父母当作自己的廉价保姆，甚至免费“仆人”使唤。
现代社会的两代人大都崇尚居住的私密空间，分居的倾向是客观存在，大家庭的概念已很淡化，核心小家庭则在大大增强。这就无怪乎子女一结婚，就迫不及待地要同父母分家别住。子女不愿意和父母同住，父母也不乐意整日与儿女“搅和”在一起。有些子女婚后照样与父母住在一起，其中真正孝顺，亲情好，大家好得分不开者只是少数；还有部分是自己的经济状况过于贫穷，拿不出数十万元购买第二套住房，甚至每个月拿不出千数元租套住宅，只好一家三代蜗居一起。在这种状况下，就不难理解为何不仅许多子女不愿同父母住在一起，即使子女愿意同父母住在一起，许多老父母也似乎不愿意领这份情，而大都希望子女婚后就从家中搬出独自居住，至少是在日常独立生活中，可以学到必不可少的自理能力和独立精神。
以房养老的好处为何呢？就是彻底消除儿女对父母的过度依赖，从而使子女能变得自立自强一些。这在我国目前独生子女家庭大行其道的状况下，应当很有现实意义。试问，当“扶不起来的一代”愈益增多，已成为一种社会的普遍现象时，又怎么能放心将“江山”交给这一代接班人呢！
以房养老模式的推出，一项重要的附带作用，就是对父母子女的代际关系，两代人之间的职责、权利、角色分工等给予新的定位，并借此适应市场经济社会对代际关系调整变革的新要求。它对培养新一代接班人自立自强，树立正确的人生观等，都可以起到良好的推动作用。这一“副作用”如真能很好地发挥，其功劳应是远远超出其他积极效应的。
（七）以房养老可调整金融资产与实物资产的结构
以房养老可调整家庭与社会的金融资产与实物资产的结构。家庭拥有一定数量的货币金融资产非常重要，可起到消除生活中的资金拮据，提升与保障生活质量之极大功效。但如这类资产的持有量过多，实物资产与实际生活消费的水平并非很好时，就很难认定该家庭的生活质量很高。比如，“住宅富人、现金穷人”固然不必效仿，相反情形如“现金富人、住宅穷人”也是结构失衡，对提高家庭理财与生活质量很是不利。
法国大文豪巴尔扎克撰写的小说《欧也妮·葛朗台》，描写老葛朗台积累了数千万法郎的财富，每日的实际消费水平却是极低，吃穿用住行同一般的贫民或乞丐生活也相差不多。老葛朗台的最大嗜好，就是坐在金币堆成的小山上，听着金币叮叮当当的奏乐，并将此视为人间最为美妙的声音，最终也是在这座金山上去世的。这种财产结构和消费状况是畸形的，消费生活的质量是很低的，尽管积累了千万财富，却并未对其生活质量的实际提升有任何实质性的帮助。
家庭需要积聚货币金融资产，却不必要集聚很多。我国居民的储蓄存款总量居高不下，这笔存款的用途，据央行、国家统计部门等有关权威机构的各类调查数据显示，“为子女抚养和上学受教育做准备”“留作买房”和“筹集将来的养老费用”等，高居前三位。买房储蓄和养老储蓄在储蓄中的比率逐年上升，通过以房养老，正可以在中青年时代将家中多余的货币金融资产，转化为更需要的住房资产，再在晚年时代将多余的住房资产转换为十分短缺的货币资产，较好地完成养老和居住的两大使命。推行以房养老之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担。“准备买房”和“将来养老”的资金就可以融会贯通，大家先用钱买房，再用房来养老，这笔储蓄存款的数额就会大大减少，从而达到扩大内需、推动国民经济增长的目的。
（八）以房养老为金融保险资金找到好的投资渠道
最近几年，随着居民百姓的收入和财富较快增加，银行存款、外汇储备、保费收入等都呈现出大幅持续增长，社会资金的闲置量急剧加大，还出现了所谓的“流动性过剩”现象。何谓流动性过剩呢？简单而言，就是社会中流通的金钱太多了，远远超出实际流通的需要量。这在我国长期以短缺为特征的国家里，物质短缺已成为历史，货币短缺也将成为历史，多出的货币就需要找到好的投资之路。
截至目前，各个保险公司拥有的保险资产已达到6万多亿元，全国社保基金资产总额也达到上万亿元，外汇储备更是闯破4万亿美元大关，雄居世界第一。保险资金具有长期性和稳定性，支付一般都在10年之后，负债期限相对较长。推行以房养老，将养老保险与购房售房相结合，就可以为保险公司和国家社会保障机构每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。
大家可以设想，在各种投资方式中，还有何种投资的收益，能够比房屋这种不动产更为稳定可靠也更持久呢？保险公司承担这一特殊的养老保险业务，正好可以将每年收取的大量养老金，用于支付老年人的房产养老寿款。两条现金流的一进一出，正是相得益彰，巨额的保险资金有了投资的好出路，以房养老业务也有了巨额的资金来源。再者，这笔资金是来自养老，又用之于养老，正可谓“利不外溢，用得其所”。
（九）以房养老刺激房地产交易搞活，促动国民经济增长
以房养老运作的经济社会大环境需要着重说明，经济发展、GDP增加、收入财富增长、物价上升、老龄化危机、家庭小型化与空巢化，都使得人们生活质量提升、人均寿命延长、家庭养老保障功能空前弱化，我国政府、社会和家庭为养老所做的经济物质准备，都还表现得远为不足。
人口老龄化引致的居民过度储蓄、经济增长缓慢、消费动力不足的局面，今日已有较多出现，长此以往，必将影响国民经济的快速增长。如东邻日本自20世纪90年代以来，经济增长缓慢，走不出危机怪圈，若追究其深层次原因时，正同日本的老龄化危机日益严重，众多老年人拥有社会财富的极大部分，却又是消费心理保守，有钱不敢花、舍不得花有极大关系。随着老龄化危机在世界各国的相继出现，这种过度储蓄还将呈现蔓延之势。据专家们预测，2040—2050年，当人口达到老龄化的顶峰时，由此引致的“过度储蓄”问题，必将在我国有非常严重的出现。
相比较社会养老保障，以房养老有难以替代的独特优势。原本老人手中有一定钱财，但考虑晚年养老这一大事项，是不大敢将其拿出来用于较高额消费的。有了以房养老并被广大中老年人积极采用后，大家就可以放心大胆地生活消费，促动国民经济的较好较快增长。大家可以先用这笔钱买房，并尽量将住房买得大一些，功能强一些，将来价位升值得快一些，再动用住房的价值养老。大家还可以只参加国家开办的养老保障，商业性的养老寿险则可以不参加或少参加，大大减少养老储蓄金的缴纳。这种种状况的推行，必将会大大推动国民经济的迅速增长，而非阻碍国民经济的增长。两种养老模式带来的结果是完全不相同的。