3“善意取得”与“表见代理”的排除适用

——卢巧凤诉卢洪远、韦宝确认合同无效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院(2017)桂0102民初1273号民事判决书

2.案由:确认合同无效纠纷

3.当事人

原告:卢巧凤

被告:卢洪远、韦宝

第三人:广西壮族自治区东博公证处

【基本案情】

卢巧凤为位于南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1栋××号房屋的原房屋所有权登记所有人。

2012年9月,韦宝持卢巧凤前述房屋的所有权证及伪造的卢巧凤临时身份证明材料和卢巧凤委托韦宝作为其合法代理人,并以卢巧凤的名义办理包括签订房屋买卖合同在内等一切涉及前述房屋买卖及变更登记的相关事宜的《委托书》,与另一名冒名顶替卢巧凤的女子前往广西壮族自治区南宁市东博公证处对该《委托书》办理了公证。随后,韦宝又持前述材料以卢巧凤名义与卢洪远一起前往南宁市住房保障和房产管理局办理了将南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1栋××号房屋出卖转移登记至卢洪远名下的相关手续,并由卢洪远于2012年11月6日将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行,贷款21万元。

卢巧凤于2014年7月经查询发现其名下的上述房屋已于2012年转移登记至卢洪远名下后,遂向南宁市青秀区人民法院提起行政诉讼,要求撤销南宁市住房保障和房产管理局向卢洪远核发的房产证。经该案鉴定确认韦宝向公证处及房产管理部门出具的《委托书》的签字捺印均非卢巧凤所留。公证处遂于2015年5月25日作出了撤销韦宝所办理的前述公证书的决定。2015年6月16日,南宁市青秀区人民法院对前述行政案件作出判决:确认南宁市住房保障和房产管理局向卢洪远核发房产证的行政行为违法,但以作为该案第三人的卢洪远未到庭参加诉讼,该房屋是否为善意取得尚未确定为由,未对卢洪远取得的该房产证予以撤销。

原告遂诉至法院,请求判决卢洪远与韦宝在所签订的关于兴宁区朝阳路68号金山广场C1座××号房的买卖合同无效,卢洪远该前述房屋返还卢巧凤,并协助卢巧凤办理房屋过户手续。

【案件焦点】

1.卢洪远是否因“善意取得”或“表见代理”而取得涉案房屋的所有权;2.韦宝以卢巧凤名义与卢洪远签订的房屋买卖合同的效力如何认定。

【法院裁判要旨】

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院经审理认为:韦宝向卢洪远提供了伪造的其具有卢巧凤代理权限的相关凭证,由此导致卢洪远产生了错误的认识,其行为构成欺诈,而不应认定为表见代理行为。在此前提下,韦宝作出的意思表示也非卢巧凤真实的意思表示,同样不符合善意取得的构成要件,卢洪远也就不能因此取得涉案房屋的所有权。由于韦宝无权代理卢巧凤与卢洪远签订买卖南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1座××号房的《存量房买卖合同》,且该无权代理行为既不构成表见代理,也不属于不动产善意取得中的无权处分情形,在卢巧凤明确表示对该合同不予追认的情况下,该合同对卢巧凤不发生法律效力,但该合同仍旧约束作为无权代理人的韦宝与合同相对人卢洪远,故卢巧凤要求确认该合同无效于法无据,法院不予支持,法院仅确认2012年9月12日韦宝以卢巧凤名义与卢洪远签订的《存量房买卖合同》对卢巧凤不发生效力。另外,由于涉案房屋已经办理了抵押登记,故卢巧凤要求卢洪远协助其办理涉案房屋所有权变更登记至其名下存在客观障碍,经法院释明后,卢巧凤仍坚持其诉讼请求,法院对此不予支持,并告知其可待客观障碍消除后再另行起诉。

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条,《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,作出如下判决:

一、韦宝以卢巧凤名义与卢洪远于2012年9月12日所签订的买卖南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1座××号房屋的《存量房买卖合同》对卢巧凤不发生效力;

二、驳回卢巧凤的其他诉讼请求。

【法官后语】

对于权利外观存在非法的情形,是否也能够适用表见代理和善意取得制度。这个案例提供了一个分析样本。

对于“非法权利外观”的认定,需要法官根据生活常理进行价值判断。首先,“非法权利外观”必然是虚假的、非法的。其次,只有在无权处分人提供的虚假的、非法的权力外观,即使在相对人或受让人尽到其最大的注意义务也无法避免受其影响而产生错误认识的情况下,才能达到应当排除适用“表见代理”或“善意取得”的程度。因为在此情形下,无权处分人提供的虚假的、非法的权力外观的欺骗性已经超出了普通人能够通过自身能力识别真伪的范畴,也超出了其他通常情况下能够避免“表见代理”或“善意取得”情形发生的制度设计,如不加以额外的干预,这就会成为能够被不法分子利用的“表见代理”或“善意取得”制度的漏洞。如本案中,韦宝先利用公证处方便身份证遗失群众办理公证的便民举措,利用伪造的卢巧凤身份证明材料、委托书和采取冒名顶替的方式办理了委托公证,并进一步在房产局处办理了房屋产权变更登记,在此过程中,韦宝所提供的权利外观非但普通人无法识别真伪,甚至连作为国家机关的房产局和公证处都无法识别真伪。最终是在法院通过专门的鉴定和向专业部门查询后才能确定这些材料的真伪,而显然对这些材料进行鉴定和查询已经超出了普通人能够尽到的最大注意义务,也难以作为相关部门形式审查的通常模式,因此,将韦宝所提供的权利外观认定为应当排除适用“表见代理”或“善意取得”的“非法权利外观”是能够兼顾效率和正义的最有效方法。

在第三人善意或无证据证实第三人非善意的情况下,应当给予第三人救济的权利,即确认合同有效,赋予第三人向无权处分人主张违约责任的权利。本案中,由于韦宝系以卢巧凤的名义与卢洪远签订的房屋买卖合同,在此情形下,法院判决有效的合同系存在于韦宝与卢洪远之间并约束两人,该合同不对卢巧凤发生法律效力,如此,既赋予了卢巧凤要求卢洪远返还房屋的权利,也保障了卢洪远能够向韦宝主张违约赔偿的权利。

编写人:广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 聂凯