1.2 建筑市场的主体与客体
1.2.1 建筑市场的主体
建筑市场的主体是指参与建筑生产交易过程的各方，即参与市场交易活动的当事人，主要有业主（建设单位或发包人）、承包商、工程咨询服务机构等。
1.业主
业主是指既有某项工程建设需求，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。
在我国工程建设中，业主也称建设单位。业主只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，故又称为发包人或者招标人。因此，业主方作为市场主体具有不确定性。我国有些地方和部门曾提出过要对业主实行技术资质管理制度，以改善当前业主行为不规范的问题，但无论是从国际惯例还是从国内实践来看，对业主资格实行审查约束是困难的，对其行为进行约束和规范，只能通过法律和经济的手段去实现。
项目法人责任制又称业主责任制，是在我国市场经济体制条件下，根据我国公有制部门占主体的情况，为了建立投资责任约束机制、规范项目法人行为而提出的，由项目法人对项目建设过程负责管理，主要包括进度控制、质量控制、投资控制、合同管理和组织协调等内容。
①业主即原企业或单位。企业或机关、事业单位投资新建、扩建、改建工程，则该企业或单位即为项目业主。
②业主是联合投资董事会。由不同投资方参股或共同投资的项目，则业主是共同投资方组成的董事会或管理委员会。
③业主是各类开发公司。开发公司自行融资或由投资方协商组建或委托开发的工程管理公司，也可成为业主。
①建设项目可行性研究与决策；
②建设项目的资金筹措与管理；
③办理建设项目的有关手续（如征地、建筑许可等）；
④建设项目的招标与合同管理；
⑤建设项目的施工与质量管理；
⑥建设项目的竣工验收与试运行；
⑦建设项目的统计及文档管理。
2.承包商
承包商是指拥有一定数量的建筑装备，流动资金，工程、技术及经济管理人员，取得建筑资质证书和营业执照的，能够按照业主的要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的施工企业。
承包商可分为不同的专业公司，如建筑、水电、铁路、市政工程等专业公司；按照承包方式，也可分为承包商和分包商。相对于业主，承包商作为建筑市场主体是长期和持续存在的，因此无论是按国内还是国际惯例，对承包商一般都要实行从业资格管理。承包商从事建筑生产，一般需具备以下三个方面的条件。
①有符合国家规定的注册资本；
②有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员和管理人员；
③有从事相应建筑活动所应有的技术装备。
经资格审查合格，取得资质证书和营业执照的承包商，方可在批准的范围内承包工程。
我国建立的社会主义市场经济体制，其特征是通过市场手段实现资源的优化配置。在市场经济条件下，承包商需要通过市场竞争（投标）取得施工项目，需要依靠自身的实力去赢得市场。承包商的实力主要包括以下四个方面。
①技术方面的实力。有精通本行业的工程师、造价师、经济师、会计师、项目经理、合同管理员等专业人员队伍；有工程设计、施工专业装备，能够解决各类工程施工中的技术难题；有承揽不同类型项目施工的经验。
②经济方面的实力。具有相当的周转资金用于工程准备，有一定的融资和垫付资金的能力；具有相当的固定资产和为完成项目需购入大型设备所需的资金；具有支付各种担保和保险的能力，有承担相应风险的能力；承担国际工程还需具备筹集外汇的能力。
③管理方面的实力。建筑承包市场属于买方市场，承包商为打开局面，往往需要用低利润报价取得项目，因此，必须在成本控制上下功夫，向管理要效益，并采用先进的施工方法提高工作效率和技术水平，还必须具有一批高水平的项目经理和管理专家。
④信誉方面的实力。承包商一定要有良好的信誉，这将直接影响企业的生存与发展。要建立良好的信誉，就必须遵守法律法规，认真履约，保证工程质量、安全及工期，承揽国外工程时能按国际惯例办事。
承包商承揽工程时，必须根据本企业的施工力量、机械设备、技术力量、施工经验等方面的条件，选择适合发挥自己优势的项目，避开企业不擅长或缺乏经验的项目，做到扬长避短，避免给企业带来不必要的风险和损失。
3.工程咨询服务机构
工程咨询服务机构是指具有一定注册资金，具有一定数量的工程技术、经济、管理人员，取得建设咨询证书和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务，并获取相应收入的企业。
工程咨询服务机构包括勘察设计机构、工程造价（测量）咨询机构、招标代理机构、工程监理公司、工程管理公司等。这类企业主要是向业主提供工程咨询和管理服务，弥补业主对工程建设过程不熟悉的缺陷，在国际上一般称为咨询公司。在我国，目前数量最多并有明确资质标准的是勘察设计机构、工程监理公司、工程造价（测量）咨询机构和招标代理机构。工程管理和其他咨询类企业近年来也有所发展。
工程咨询服务机构虽然不是工程承发包的当事人，但其受业主委托或聘用，与业主签订协议书或合同，因而对项目的实施负有相当重要的责任。
4.其他主体
除了业主、承包商、工程咨询服务机构作为建筑市场主要的主体以外，其他单位也可成为建筑市场的主体，如银行、保险公司、物资供应商等。一般它们与业主一样，只有在置身建筑市场时才成为建筑市场的主体，所以在一般情况下它们不存在资质问题，但可能存在行业准入的问题。
1.2.2 建筑市场的客体
建筑市场的客体，一般称为建筑产品，是建筑市场的交易对象，既包括有形建筑产品，也包括无形建筑产品（咨询、监理等智力型服务）。
建筑产品不同于一般工业产品，因为建筑产品本身及其生产过程具有不同于其他工业产品的特点。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态，如可以是咨询公司提供的咨询报告、咨询意见或其他服务，可以是勘察设计单位提供的设计方案、施工图纸、勘察报告，可以是生产厂家提供的混凝土构件，也可以是承包商建造的各类建筑物和构筑物。
1.建筑产品的特点
建筑产品一般具有如下特点。
①建筑产品的固定性和生产过程的流动性。建筑物与土地相连，不可移动，这就要求施工人员和施工机械只能随建筑物不断流动，从而带来施工管理的多变性和复杂性。
②建筑产品的单件性。由于业主对建筑产品的用途、性能要求不同，以及建设地点的差异，决定了多数建筑产品都需要单独进行设计，不能批量生产。建筑市场的买方只能通过选择建筑产品的生产单位来完成交易。无论是设计、施工还是管理服务，发包方都只能以招标的方式向一个或一个以上的承包商提出自己对建筑产品的要求，并通过承包商之间在价格及其他条件上的竞争，确定承发包关系。业主选择的不是产品，而是产品的生产单位。
③建筑产品的整体性和分部分项工程的相对独立性。这个特点决定了总包和分包相结合的特殊承包形式。随着经济的发展和建筑技术的进步，施工生产的专业性越来越强。在建筑生产中，由各种专业施工企业分别承担工程的土建、安装、装饰、劳务分包，有利于施工生产技术和效率的提高。
④建筑生产的不可逆性。建筑产品一旦进入生产阶段，其产品不可能退换，也难以重新建造，否则双方都将承受极大的损失。所以，建筑生产的最终产品质量是由各阶段成果的质量决定的。设计、施工必须按照规范和标准进行，才能保证生产出合格的建筑产品。
⑤建筑产品的社会性。绝大部分建筑产品都具有相当广泛的社会性，涉及公众的利益和生命财产的安全。即使是私人住宅，也会影响到环境，影响到进入或靠近它的人员的生活和安全。政府作为公众利益的代表，加强对建筑产品的规划、设计、交易、建造的管理是非常必要的，有关工程建设的市场行为都应受到管理部门的监督和审查。
2.建筑产品的商品属性
长期以来，我国受计划经济体制的影响，工程建设由工程指挥部管理，工程任务由行政部门分配，建筑产品价格由国家规定，抹杀了建筑产品的商品属性。
改革开放以后，由于推行了一系列以市场为导向的改革措施，建筑企业成为独立的生产单位，建设投资由国家拨款改为多种渠道筹措，市场竞争逐渐代替行政分配任务，建筑产品价格也逐步走向以市场形成价格的机制。建筑产品的商品属性的观念已为大家所认同，这成为建筑市场发展的基础，并推动了建筑市场的价格机制、竞争机制和供求机制的形成，使实力强、素质高、经营好的建筑企业在市场上更具竞争性，能够更快地发展，从而实现了资源的优化配置，提高了全社会的生产力水平。
3.工程建设标准的法定性
建筑产品的质量不仅关系着承发包双方的利益，也关系到国家和社会的公共利益，正是由于建筑产品的这种特殊性，其质量标准是以国家标准、国家规范等形式颁布实施的。从事建筑产品生产必须遵守这些标准、规范的规定，违反这些标准、规范将受到国家法律的制裁。
工程建设标准涉及面很广，包括房屋建筑、交通运输、水利、电力、通信、采矿冶炼、石油化工、市政公用设施等诸多方面。
工程建设标准是指对工程勘察、设计、施工、验收、质量检验等各个环节的技术要求，包括以下五个方面的内容。
①工程建设勘察、设计、施工及验收等的质量要求和方法；
②与工程建设有关的安全、卫生、环境保护的技术要求；
③工程建设的术语、符号、代号、量与单位、建筑模数和制图方法；
④工程建设的试验、检验和评定方法；
⑤工程建设的信息技术要求。
在具体形式上，工程建设标准包括标准、规范、规程等。工程建设标准的独特作用在于：一方面，通过有关的标准规范，为相应的专业技术人员提供需要遵循的技术要求和方法；另一方面，标准的法律属性和权威属性保证了从事工程建设的有关人员必须按照规定去执行，从而为保证工程质量打下了基础。