5.3 财富管理中的房地产税风险

在2019年两会上，房地产税又一次作为关键词被重点提及。2019年3月8日，全国人大会议明确提出，将落实制定房地产税法，确保如期完成。政府工作报告中也明确指出“稳步推进房地产税立法”，这是继2014年和2018年之后，第三次提及房地产税立法。不仅如此，在2019年3月26日召开的博鳌亚洲论坛上，房地产税屡上热搜；而近日，坊间也有消息传出，有城市已完成空置税草拟法案……这些信息，是否意味着房地产税渐行渐近？

社会各界关于房地产税的争论从未停止。但有一点是肯定的，房地产税法从审议到落地势必有一个漫长的过程。这个过程短则一两年，长则更久。房地产税出台的节点，取决于房地产税法在草案讨论中的成熟度。从长远来看，开征房地产税是大势所趋、势在必行，然而这个过程必将伴随着各方博弈。[12]

首先，我们要搞清楚，什么是房地产税？房地产税，是国家以房地产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房地产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房地产的管理，提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房地产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

简单地说，房地产税是向持有房地产的纳税人征收的税种，如果房地产税开征，将会增加这部分人持有房地产的成本。因此，从理论上说，房地产税有助于房地产市场的调控，可以帮助过热的市场降温。此前，房产税曾在上海、重庆两地试点运营。但仔细研究两地税收政策后会发现，沪渝两地的房产税和如今热烈讨论的房地产税并不一致。具体不同之处将在下文细细讲解。

5.3.1 呼之欲出的房地产税

很多人以为房地产税是个新鲜事物，实际上它在我国存在已经有30多年之久。

1986年，我国就出台了《房产税暂行条例》，开始对城镇经营性房产开征房产税，至今已有32年时间。目前各地出台的房产税条例，基本都在这一上位法范围之内。

近年来被热烈讨论的房地产税新政，热度源于2011年《重庆市关于进行对部分个人住房征收房产税的改革试点的暂行办法》以及《上海市房产税征收实施细则》的相继出台。两地征收房产税的区别：前者是针对增量房和存量房，后者是只针对增量房。共同点：两城都针对非本市居民第二套房征税，打击投机购房目的非常明确。

2017年，由于房地产税的热度越来越高，当年11月，财政部部长肖捷在一篇文章中谈到房地产税，直言要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施”。

2018年9月7日，第十三届全国人大常委会发布立法规划，将房地产税法纳入立法五年规划。

2019年3月8日，全国人大会议明确提出，将落实制定房地产税法，确保如期完成。政府工作报告中也明确指出“稳步推进房地产税立法”，房地产税入法大势已定。

沪渝两地房产税虽已试行多年，由于房产税涉及面实在太广、太多。一再呼吁扩大个人住房房产税改革试点范围并未落地。这主要是因为我国房地产开发领域和转让环节税收科目繁杂，其中不乏重复征税，所以要在全国范围内推开房产税应该首先厘清整顿目前复杂的房地产税制。

沪渝两地房产税试点虽然取得了许多成果，但是仍有许多问题存在。如征收范围过窄、计税依据不充分、税率不够灵活、信息系统不健全等问题。从这一方面来说，也是房产税尚未全面推行的原因。目前房产税立法正紧锣密鼓地进行，我们先来看看房产税法的先行者，沪渝两地房产税试行现状。

上海、重庆房产税试行现状

续表

从征收范围上看，两地都有所折中。上海只针对本地居民的第二套住房、非本地居民的首套住房征收；重庆只针对独栋别墅、高档商品住房以及三无人员的第二套住房征收，所谓三无人员，指的是“无户口、无企业、无工作”的购房者。显然，无论是上海还是重庆的房产税，都将大量普通购房者豁免在外。这和我们现在所讨论的房地产税显然南辕北辙。事实上，早在2014年，以沪渝两地为代表的房产税要进一步扩围的消息就戛然而止，取而代之的是新的房地产税。这两者的区别就在于，房地产税，不仅包括房产，还包括土地，不仅包括建设和交易环节的税收，还包括持有环节的税收。不仅要有最终取代土地财政的价值，而且也能对市场价格产生一定影响。[13]下面，让我们来借鉴具有成熟房地产税法律经验的我国香港地区和美国，看看其房地产税是如何运行的。

5.3.2 香港地区房地产税先例

其实，我国并非没有征收房地产税的实践。在我国香港地区，房地产税的征收由来已久，具有不输欧美国家的成熟经验。

香港地区房地产税的缴纳涵盖房地产的取得、持有和流转三个环节：取得环节对应印花税，流转环节对应利得税，持有环节则对应差饷税、物业税和土地年租三个税种。其中，取得和流转环节税负较轻：取得环节印花税税率一般在0.25%～3.75%，流转环节利得税的征收对象仅为房地产投机行为。

图1 香港地区房地产税征收体系

房地产税的征收大头，也对应着房地产税立法方向是持有环节所征收的三税：差饷税、物业税和土地年租。

差饷税是持有环节三大税种中历史最久、覆盖最广、占比最高（60%）的税种，起征于1845年。当时深受英国法制体系影响，差饷税是为支付警察粮饷而制定的税种，用以维持警队的日常运作。1931年，政府按照应课税额的17%统一征收差饷税，用以支付政府的公共服务开支，如食水供应、街灯和消防服务等。1995年，差饷税征收体系得以逐步完善，除少数特殊用途的物业以外一律属于征收对象。1998年，政府更新课税估价手册，规定税基是差饷物业估价署针对各项物业统一评定的差饷租值，而差饷租值的重估频率由三年更新一次变为一年更新一次。2000年起，所有差饷税收统一纳为政府一般收入。

物业税起征于1940年，征收对象为出租土地和楼宇的业主，税基对应物业估定租值，税率采用5%。1947年以后，税率由5%改为10%，并增加20%的修理保养宽免额。20世纪60年代，政府锁定缩小征收对象范围，新界地区、自住及企业所用物业豁免征收。1974年，随着新界经济发展，新界土地和物业重新纳入征税范围。1983年4月，伴随着《税务条例》的修订，以差饷租值计算物业税正式成为历史，自此物业税税基对应业主的实际租金收入。同时值得注意的是，物业税税率每一纳税年度调整一次。

土地年租是土地公有制下的特殊税种。早前香港地区执行土地批租制，但20世纪90年代批租制下的土地逐渐到期，土地年租制应运而生，与批租制一并实施。鉴于土地批租的复杂情况，土地年租分为“实际年租制”和“名义年租制”，即地租和地税，而伴随着1997年《地租（评估及征收）条例》的发布，地租和地税的缴纳制度正式成为法定规章。

除以上传统税种外，2018年6月28日，香港特区特别行政会议还批准对一手房征收空置税。根据这项新规，香港地区将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%。额外差饷大约相当于楼价的5%。香港地区空置税的推出，主要是由于房价的持续上涨；从2016年年初开始，香港地区房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。空置税有利于打击开发商捂盘，增加商品房供给有利于稳定房价。香港地区私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。[14]

综上可见，目前有关房地产税入法的传闻中，许多消息与香港地区税收经验相符合。在即将出台的房地产税法中，或多或少将借鉴香港地区的立法经验，而这对拥有众多房产资源的高净值客户来说并不是十分利好的消息。未来房地产税怎么立法，对哪些项目将要收税，又将有哪些优惠政策，目前形势并不明朗。但有欧美国家与香港地区经验在前，向专业律师寻求帮助，合理进行税收筹划才是最佳应对之道。

5.3.3 美国房地产税现状

首先要明确，美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房东不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权。美国的房产税，正是我们所说的房地产税。

对于美国房产税的法律法规，各州规定并不相同。州政府和地方政府拥有设定房产税税率、税基的高度自主权，征收和缴纳制度较为完善。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。美国地方政府一般采取以支定收的方式来确定房产税税率，具体而言，就是地方政府用政府收入总额（不包括房产税收入）与下一财政年度预算总额的差额，除以当地房地产市场价值来确定房产税税率。虽然各州及地方政府的房产税税率不一而足，但基本在0.2%至2.5%之间。税基方面，地方政府会定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基（各州规定不一，从20%至100%不等）。不同州采取的评估方式也有所不同，具体主要有市场比较法、重置成本法、入息收入法等评估方式。

同时，美国各州及地方政府每年征收的房产税会根据税率、税基的变化而变化，在当地房价上涨较快的时候会动态调整税负压力，完善的征管制度和缴纳制度也在一定程度上保证了税收收入的及时到位。另外，美国还实施一系列税收优惠和税负限制制度，减轻居民的税收负担。[15]

美国房产税是其政府收入主要来源之一，其收入平均占到地方政府总财政收入的50%以上。例如，新泽西州的泽西市在2005年的房产税收入就是当地总财政收入的96%。由于房产税在地方政府运作经费中占主要部分，包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等，都靠政府拨款，因此收缴房产税是政府的重要事项。对于拖欠或不缴房产税的屋主，政府的处罚往往十分严厉。

首先，当地政府会将欠税与房产地契联系在一起。这样，不但会大大影响屋主的信用记录，降低屋主的信用分数，而且当屋主出售房屋时，也会对房屋交易造成严重影响，因为买家根本不希望买下欠房产税的房子。其次，如果屋主坚持不缴房产税或拖欠税款，政府可以根据法律规定，采取强制措施将房子拍卖，这种做法被称为“房产税卖屋”。

具体而言，大致有两种做法：

1.拍卖房产税欠税，由出价最高的买家买下屋主的欠税，这样，买家就成为屋主的债主，由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求，新债主则可以根据法律，将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

2.直接拍卖房地产，由出价最高的买家买入房地产以及所欠房产税。[16]

可见，美国对房产税的征收监管严密，配套措施完善，我国在立法时应当予以借鉴。