五、不动产

（一）新法律规定所导致的变化

捷克的不动产法律受到了一项重大变化的影响，即于2014年1月1日生效的《民法典》（法律汇编第89/2012号法）的影响。结果，此前适用的多部法律被废止，其中包括但不限于先前的《民法典》《非住宅用房租赁与分租法》《地籍登记法》《所有权及其他物权登记法》。目前，相关法律规定主要载于《民法典》和新《地籍登记法》（法律汇编第256/2013号法）中。新法律规定带来的重大变化将在下文详细叙述。

（二）捷克法律项下的不动产定义

捷克法律将不动产定义为包括下列有形物和无形物（即权利）：

·地块；

·地下构筑物（如被指定用于特定用途）；

·上述之物的物权；

·法律规定的其他权利。

此外，《民法典》还将公寓（作为法律意义上的物）明确地定为不动产的一部分。除非有特别法规另行作出明确规定，否则在捷克法律项下，所有其他资产均不被视为不动产。

自1964年起，在捷克法律项下，就一直没有适用“土地附着物构成土地一部分”的原则（该原则将每一地块与其上所建之物视作单一的不动产）。其结果是位于某一地块上的建筑物并不构成该地块的一部分。因此，某一地块的所有人与该地块上的建筑物的所有人有可能不是同一个法人或自然人。

然而，上述“土地附着物构成土地一部分”的原则已由《民法典》重新引入捷克法律。《民法典》明确规定下列各项均被视为地块的一部分：

·该地块表面以下和以上的空间；

·其上所建的建筑物和其他设备（不包括临时建筑物）；

·其上生长的植物。

用于连接公用设施和相关管线（如给排水）的连接物不是地块的一部分。

为使上述原则在实践中得到运用，《民法典》采用了若干暂行规定。从根本上说，如果在2014年1月1日，某一地块的所有人与其上建筑物的所有人是同一人，则该建筑物就不再作为独立之物单独存在（亦即变成该地块的一部分），现在地块的所有人所拥有的只是该地块，因为该等建筑物也已成为该地块的一部分了。在所有其他情况下，地块和建筑物继续属于彼此分开而单独存在之物（即建筑物尚未成为地块的一部分），土地所有人和建筑物所有人均对地块或建筑物所有权的转让拥有优先受让权，直到其所有权都集中到同一个人的手里。

在建筑权（见下文）所未涵盖的情形下，一个不拥有某一地块所有权的人（建筑者）自担费用在该地块上新建的建筑物依照法律就归该地块的所有人所有，而该地块的所有人则须向建筑者偿付其合理发生的费用，但前提条件是，该建筑物的建造是由该建筑者本着善意实施的。如果建筑者无权在该地块上建造建筑物，则地块所有人还可请求法院裁定将该建筑物拆除，将该地块恢复到原有状态，并由建筑者承担与此有关的一切费用。如果建筑者是本着善意建造的，而且地块所有人知道建造的进行却没有在无不当延迟的情况下予以制止，则建筑者可以要求地块所有人按照那时那地的通常价格向其转让地块的所有权。而且地块所有人亦有权要求建筑者购买该地块。此外，任何一方均可请求法院裁定由建筑者取得该地块的所有权并为此支付对价。

如果某人使用其他人的材料在其自有地块上建造建筑物，则该建筑物成为该地块的一部分，只是地块所有人应向材料所有人偿付材料的价值。

如果建筑者在其自有地块上建造的建筑物有一小部分伸进了另一个人的地块，则建筑者即依法成为相关地块的这个较小部分的所有人，但前提条件是该建筑物的建造是由该等建筑者本着善意实施的。以此方式取得某一地块的较小部分的通常价款应偿付给其前所有人。

（三）地籍登记

位于捷克境内的不动产均须在地籍登记册上进行登记。此项登记主要包括下列各项：

·地块。

·建筑物，除非其已构成地块或建筑权（见下文）的一部分。

·公寓（法律意义上的物）。

地籍登记是指对某些不动产权利所作的官方记录，其中主要包括：

·所有权。

·抵押权。

·地役权。

·优先购买权。

·建筑权（见下文）。

·租赁权。

近年来，如果有关不动产的所有人要求登记或者同意登记的话，则可在地籍登记册上进行租赁登记。

地籍登记册还包含一个文件集，其中包括作为办理地籍登记之依据的公共机构决定、协议和其他契据。地籍登记册可以公开查阅，任何人均有权查阅地籍登记册，以便摘录、复印和记录。查询所应支付的费用是有限的。

地籍登记册上所作的记录被推定为准确无误，但若与实际情况不符，则主张记录有误的人可以要求对相关记录作出更正。不过，主张更正的人通常只能在法院主张其权利。

（四）不动产所有人

根据捷克法律的规定，每一个人和法律实体均享有拥有不动产的同等权利。这一点也同样适用于来自欧盟内外的外国公民和外国法律实体。以前对该等外国公民和法律实体取得不动产所适用的一切限制均已取消。

（五）不动产的转让

若要转让不动产的所有权，则须满足下列正式要求并遵循下述正式程序：

·不动产转让协议必须以书面形式订立。转让人和受让人的签字必须出现同一份文件上，并须经过正式验证。

·转让协议须对拟转让的不动产作出描述。对于已登记的不动产而言，该信息将是在地籍登记册上登记的信息。对于未登记的其他不动产而言，则须作出尽可能详细的描述。

·对于已登记的不动产而言，其转让将于在地籍登记册上对新的所有人作出登记之日生效。但是，该转让的效力还应追溯到向有关地籍处提交登记申请之日。对于未登记的不动产而言，其转让将于有关转让协议的生效日生效。自2012年1月1日起，地籍登记申请适用了新的正式程序，并采用了标准化的格式。

不动产法律中新采用的概念包括在下列情况下从推定所有人手中取得不动产的所有权。

对于已在地籍登记册上登记的不动产而言，如果地籍登记册上的某一登记事项与实际情况不符，则在对该登记事项作出解释时，应有利于从（根据地籍登记册上的某一登记事项）有权转让相关不动产所有权的转让人手中取得该所有权的人。对于此前已在地籍登记册上记载的登记事项而言，地籍登记册的上述实质公开规则（善意相信其中所作的登记）自2015年1月1日开始适用。不过，此项规则仅适用于以金钱对价取得不动产而且取得者善意地相信转让人有权转让该不动产的情形。对于认定受让人是否出于善意而言，重要的时点是提交在地籍登记册上将取得者登记为新所有人的申请之时。

对于未在地籍登记册上登记的不动产而言，取得者仅可在其善意地相信转让人基于完全的法定所有权有权转让该不动产的情况下从推定所有人手中取得该不动产的所有权，而且前提条件是，该不动产的取得符合下述要求：（1）是在公开拍卖中取得的；（2）是在某一企业主的企业活动和正常业务关系范围内从该企业主手中取得的；（3）是在支付对价的条件下从受托处理该不动产之人那里取得的；（4）是从未经授权但已被确认享有继承权的继承人手中取得的。

（六）第三方拥有的不动产权利（他物权）

捷克法律承认第三方的下列不动产权利：

·建筑权。

·地役权。

·抵押权。

·优先购买权。

建筑权使权利人可以在不超过99年的有限期间内有权在他人所有的地块上拥有建筑物。此项权利既可涉及尚待建造的建筑物，亦可涉及已有的建筑物。该等建筑物本身即是建筑权的一部分，而且，该权利的拥有者对于该建筑物享有与所有权人相同的权利。该权利可以通过协议、取得时效或主管机构根据法律规定作出的决定来确立，必须载入地籍登记册。建筑权既可转让，亦可设置权利负担，并将传给其拥有者的合法继承人。

地役权包括以他人为受益人而对不动产的所有人施加限制的（严格意义上的）地役权（即所有人负有不从事和/或容许他人从事某种活动的义务）以及与不动产所有人实施任何行为的义务有关的地役权（即所有人负有为了受益人的利益而做某事或者向受益人提供某物的义务）。地役权的受益人要么是另一不动产的所有人（对物地役权），要么是某一特定的个人或法律实体（对人地役权）。地役权项下产生的义务将转移给供役不动产的新所有人。

捷克法律认可设立地役权的多种方式，包括通过当事人的书面协议而设立或者通过时效取得而设立。不过，因协议而在已登记不动产上设置权利负担的地役权只有在地籍登记册上作出登记后方才产生。

地役权可以通过下列方式予以终止：

·通过当事人的协议而终止。当事人可以达成终止某一地役权的协议。地役权终止的，需在地籍登记册上作出登记。当事人亦可自行达成协议，使对人地役权受到限制，以致在受益人达到特定年龄时，该地役权即不再存在。

·依法终止。如果供役不动产不再能够为受益人或受益人的不动产供役，则地役权依法终止。

·根据国家机构的决定而终止。如果情势发生变更，以致对供役地所有人施加的限制与向受益的不动产或个人提供的利益之间存在实质性的差异，则法院可以终止（或限制）地役权。

·因受益人身故或解散而终止。如果受益人被界定为某一特定的个人或实体（对人地役权），那么，一旦该个人身故或者该实体解散，则地役权即告终止（但是，在该地役权设立之时，亦可使之延伸适用于该个人的继承人）。此等地役权一般不传承给受益人的法定继承人。如果地役权是为某一企业的利益而供役，那么，在该企业或者其中将会作为独立企业来经营的部分转让给他人之时，该地役权并不终止。

除上述地役权外，法律还对土地所有人施加了较多限制。这些限制包括但不限于土地所有人允许相邻土地和建筑物的所有人进入其不动产进行维护和修理以及在必要的限度内在该土地上耕种的义务。在其他法律法规（例如矿业条例、景观和环境保护法律以及电信和能源条例）中，亦规定了允许进入的类似义务。但是，除了罕见的例外情形外，以上该等限制应在地籍登记册上登记。

关于抵押问题，根据捷克的法律，抵押被用来为债务提供担保。如果债务人未能履行该等债务，则有担保的债权人有权以取消抵押资产回赎权的方式使其债权得以清偿。抵押担保的是相关债权及其从属权利，如果当事人作出明确约定，其亦可用于担保要求支付与之相关的违约金的权利主张。

抵押既可担保金钱债权，亦可担保非金钱债权。抵押权涵盖资产及其从属物。除了别的目的之外，可以设立特定期限的抵押权来担保将在特定的未来产生的、不超过某一特定金额的某类债权。此外，抵押权还可用来担保未来或附条件的债权。

抵押权可以通过抵押协议、遗嘱或继承人协议、法院或行政命令或者法律的适用而设立。基于协议而设立的抵押权应于其在地籍登记册上登记之后方才产生（如果相关不动产已经登记的话）。

以协议方式设立抵押权的，债权人和抵押人必须签订书面协议。对于已在地籍登记册上登记的不动产而言，抵押权只有在其登记在地籍登记册上之后方才产生。对于未在地籍登记册上登记的不动产而言，抵押协议必须以公开契据的形式拟就，而抵押权则在其于留置权登记册上登记（该等登记由公证人进行）之后方才产生。抵押协议的标的和所担保的债权必须得到充分识别，其中包括对债务人的身份的识别（如果其与抵押人不是同一实体）。

就债权本身及其性质而言，捷克《民法典》并未具体说明须在抵押协议中载明哪些其他信息。然而，债权必须得到明确而又充分的识别。因此，如果存在能够充分识别某一特定债权的其他方式（例如通过提及某一合同的方式），则不是非要设有固定的金额和固定的期限不可（虽然这样做是明显有用和可取的）。

如果某一单一资产是若干项抵押的标的，则在取消回赎权时，先设立的抵押权应先得到清偿，除非法律另有规定。对于确定优先次序而言，抵押权的设立时间具有决定性，即便抵押权是为担保未来或有条件的债务而设立的。如果是以在地籍登记册上登记的不动产设立抵押权，则决定性的日期为提交要求在地籍登记册上作出抵押登记的申请之日。此外，多个债权人也可以达成书面协议，为在某一不动产上设立的多项抵押权确定与此不同的优先次序，但该协议只有在其登记在地籍登记册或留置权登记册上之后才对第三方生效。如果该协议限制了不是协议方的某一债权人的权利，则该协议对该债权人无效。在某些情况下，经抵押人要求，某一现有的抵押权的顺位可被某一新的抵押权所取代，但这种取代的前提条件是，该现有抵押权将在新抵押权登记之时起的一年内被删除。

此外，还可以在尚未由抵押人拥有的不动产上设立抵押权；在此种情况下，抵押权在抵押人取得对该不动产的所有权时设立。如果该不动产已在地籍登记册或留置权登记册上登记，则只有经当前的所有人同意，方可将抵押权登记到该登记册中。

《民法典》使得禁止在某一特定财产上设立抵押权的做法能够成为现实；然而，此种安排只有在其登记在地籍登记册或留置权登记册上时才对第三方生效，或者只有在此种安排已为相关第三方所知的情况下方才对其生效。

只有经抵押人明确同意，抵押权人方可使用所抵押的不动产。如果所抵押的不动产是由抵押权人保管，则其必须妥善照管该资产。若其因此而发生费用，则其有权要求抵押人偿付该等费用。抵押权人不得采取会使抵押资产的价值受到对抵押人不利的减损的任何行动。如果发生了损坏、灭失或毁灭的情形，则抵押权人应对抵押人承担损害赔偿责任。

如果抵押资产的市场价值减少到了债务担保变得不足的程度，则抵押权人可以要求债务人立即提供足够的额外担保品。如果抵押人未能交付该等额外担保品，则债务中没有担保的部分立即到期。

如果某一有担保债权未得到妥善且及时的清偿，则抵押权人可以取消对于抵押资产的回赎权。如有多项不同资产被用于担保同一项债权，则抵押权人有权通过取消对于全部或部分抵押不动产的回赎权的方式使其全部或部分债权得到清偿。

取消对于抵押不动产的回赎权的基本方式有两种：（1）公开拍卖；（2）根据其他法律规定组织强制出售。此外，当事人亦可以通过书面形式约定清偿债权人债权的其他方式。

（七）分区规划、规划许可证、建筑和使用许可证

一般而言，捷克法律要求所有房地产开发项目均需办理规划和建筑许可证。开发项目完工后，若要使用所开发的房地产，还须另外取得建筑物使用许可证。上句中提及的一切许可证均由主管的建筑管理局颁发（大多都是与其他公共机构配合，详见下文）。

规划许可证属于第一阶段的许可证，只有在申领此种许可证的申请（即开发项目）符合经批准的城市研究或分区规划的情况下方可取得。在某一城市研究和分区规划与拟进行的开发项目不符的情况下，可以对该城市研究和分区规划作出变更。但是，这个程序可能相当费时。

由于可能涉及多个公共机构，规划许可证的审批程序可能会是极其复杂和旷日持久；这些公共机构包括消防署、卫生署、遗产保护办公室、总建筑师办公室、交通运输署、环境保护局等。

在某些简单的情况下，会签发规划批准书（系一种简化形式的规划许可证），以替代规划许可证。

就建设工程而言，一般均须申领建筑许可证。不仅新开发的项目需要办理建筑许可证，而且重大的重建、更新改造或改建项目也需要办理建筑许可证。办理建筑许可证的申请必须符合之前的规划许可证。

在某些简单的情况下，可以不办理建筑许可证，而只需将建设意向申报给建筑管理局并获得相关建筑管理局对于实现所申报的建设意向的同意（即用于核准建设工程的一种简化许可）就足够了。

在既提交了规划批准书申请又申报了建设意向的情况下，建筑管理局会给申请人签发一种所谓的综合批准书，也就是说，把规划批准书与同意实现所申报的建设意向的同意书合二为一。

建设工程完工后，必须申领建筑物使用许可证。在某些情况下，可以不办理建筑物使用许可证，而只需申报开始使用所开发的房地产的意向即可。

在整个开发期间，开发项目的所有人应保存一套经核证的、与建筑施工的实际执行情况以及所颁发的许可证相符的项目文件。在未取得项目文件的情况下，开发项目的所有人应取得“竣工”备案图。在转让开发项目的所有权时，该文件应移交给新的所有人。